北京共有产权【quán】房细则来了【le】！满五年可【kě】按【àn】市场价买卖【mài】，不满五年回购价考虑“折旧与存款利率”|全【quán】球【qiú】最资【zī】讯【xùn】

本报记者 董红艳 李贝贝 北京报道

9-22，北京住建【jiàn】委官网发布《关于【yú】加强【qiáng】已购【gòu】共有产权住房 管理有关工作的通知（征【zhēng】求【qiú】意见稿）》（下称【chēng】《通知》）公开征【zhēng】集意见的公告，以加【jiā】强北京已购共有产权住【zhù】房回购、再上【shàng】市等【děng】相关管理工作。对已【yǐ】购共【gòng】有产权住房【fáng】定义、回购条件及方式、上市【shì】交易细则、变更签约主【zhǔ】体的路径【jìng】、变更不动产权【quán】证【zhèng】等多个【gè】方【fāng】面进行【háng】了明确。

【资料图】

明确回购、上市细则

具体看【kàn】来【lái】，回购方面【miàn】，《通知【zhī】》明确【què】已【yǐ】购共【gòng】有产权住房家庭取得不动【dòng】产权证未满【mǎn】5年的，不允许转【zhuǎn】让房屋产权份【fèn】额。不过【guò】，对于购房家庭因家庭成员患大病导致【zhì】家庭生【shēng】活困难确需转让房屋产权份额的【de】，可以申请代持机【jī】构回购。其他原因申请回购的，需要经过区住房行政管理部门会同区发【fā】展改【gǎi】革【gé】委、区财政、规划和自然资【zī】源委区分局、区民【mín】政等【děng】部门【mén】召开联席会审议通过【guò】。

值【zhí】得注【zhù】意的是，对于回购的价【jià】格，《通知》也作出了清晰的规定。回购价格按照购【gòu】买价格并考虑【lǜ】折【shé】旧和物价水平【píng】等【děng】因素确定，计算公式为【wéi】：回购【gòu】房屋总价=房屋原购买价格×（1-折【shé】旧【jiù】率×t1+物价水平指数×t2）。并确定年【nián】折旧【jiù】率为2%，物价水平指数【shù】暂取定回【huí】购时点中国人民银行公布的【de】一【yī】年至三年定【dìng】期存款利率（目前一年期为1.65%，二年【nián】期【qī】为2.15%，三年期为2.60%）。t1为折【shé】旧【jiù】计算周期，自房屋交【jiāo】用之日起至【zhì】回【huí】购协议签订之【zhī】日止，单位为年，保留【liú】4位小数；t2为【wéi】资金支付计算周期，为合同签订之日起至回购协【xié】议【yì】签【qiān】订之【zhī】日止【zhǐ】，单【dān】位为年，保【bǎo】留4位小数。

也【yě】就是说，如【rú】果购房者在9-22签订【dìng】购房合【hé】同购置【zhì】了总价250万元的70%产权的共有产权房，于9-22交付，且在9-22，取得了不动产权证，但【dàn】是后来【lái】因为家人重病，向【xiàng】代【dài】持机构申请了【le】回【huí】购，并于9-22签订了【le】回【huí】购协【xié】议。那【nà】么购房者的回购总价则为250×（9-22%×3+2.6%×4）=261万【wàn】元，相对【duì】买入价格，总【zǒng】价上涨【zhǎng】了约11万元。

郭毅认为，回购考虑到【dào】折【shé】现率【lǜ】和物价水平，在“一减一增”之间，能够对住房的价【jià】格进行更加【jiā】合理【lǐ】的判定，既考虑到【dào】客观【guān】上【shàng】房子的损【sǔn】耗，同时也考虑到【dào】这个物价上涨对于房屋价值的提升的意义，还【hái】是非常科学【xué】的。

上【shàng】市交【jiāo】易【yì】方【fāng】面，《通知》指出，已购共有【yǒu】产【chǎn】权住房家庭取得不动产【chǎn】权证满5年【nián】的，可按市场【chǎng】价格【gé】转让所购房屋产权份额。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占【zhàn】房屋产权份额比例不变。除此以外，《通知》还对多种特殊【shū】情【qíng】况之下，不动产权证的变更和共有【yǒu】产【chǎn】权房【fáng】的【de】流通作出了较【jiào】为明确【què】的【de】指【zhǐ】示，并【bìng】且【qiě】对【duì】违规【guī】出租等情形提【tí】出了惩【chéng】治措施。

对【duì】于本次政策的【de】意义，合硕机构首席分析师郭【guō】毅【yì】在接【jiē】受【shòu】《华夏【xià】时【shí】报》记者采【cǎi】访时表示，共有【yǒu】产权住房是一种全新【xīn】的【de】住房保障，在设【shè】计【jì】初【chū】期并没有【yǒu】完【wán】全做到完备和成熟的状态。此次政【zhèng】策，是对共【gòng】同共有产权住房退出机制的整体修订，让共有产权住房体系【xì】购买、流通、退出机制【zhì】形【xíng】成一个完整的【de】闭【bì】环。该政策【cè】给相关家庭一个合【hé】理的资产变现的通道，购【gòu】房者可以【yǐ】根据自己的【de】不同的情况去选择对应【yīng】的资【zī】产处理方式。

市场走势将会怎样？

公开消息显【xiǎn】示，9-22，北【běi】京推出的第一个共有产【chǎn】权房朝【cháo】阳区锦都家园便吸【xī】引了12万人摇【yáo】号抢购427套房源【yuán】。并【bìng】且自【zì】此之后，多个共有产权项目均遭到【dào】购房【fáng】者抢购。

2022年4月，北京【jīng】大【dà】兴区中建鄂旅投的【de】星【xīng】海星光里推【tuī】出1095套共有产【chǎn】权房，销售均【jun1】价为29000元/平米，价格不【bú】及【jí】合生【shēng】me悦的一半【bàn】，全【quán】装修交房，购房人【rén】产权比例70%，很快售卖一空。其中，在北【běi】京生【shēng】活多年的张露（化【huà】名）是成功买入者之一。

张露告诉《华夏时报》记者【zhě】，以【yǐ】前就听说【shuō】共有产权房可以交易，但是并【bìng】没有出细则，现在【zài】和【hé】限竞房一样【yàng】，也能在拿证5年以后进行市场交易【yì】了。不过，对于【yú】拿证5年的年限【xiàn】要【yào】求，张露表示，我们【men】买房【fáng】子是为了住【zhù】，并不是投资，也没【méi】有【yǒu】那么多闲钱去考【kǎo】虑【lǜ】其他【tā】的【de】房子，所以【yǐ】对这个并不是很在乎【hū】。

记者从星海星光里的销售【shòu】人员【yuán】处了解到，该【gāi】楼盘本来计划【huá】明年年【nián】底交房，不过现在【zài】工程进【jìn】度挺【tǐng】快，所【suǒ】以有可能今年提【tí】前交房。近期我们将【jiāng】加推【tuī】二期1330套房源，预计到时候【hòu】来购买的【de】人肯定也还是会不少。

关注该楼盘的购【gòu】房者周云（化【huà】名）告诉【sù】《华夏【xià】时报》记者，共【gòng】有产【chǎn】权房的购房的【de】门【mén】槛还是【shì】比较高的，外地户口需要满足【zú】连续五年社保的要求，而且还有优先等级。买这个楼盘，如【rú】果不【bú】是大兴区的社【shè】保的话【huà】，只能排【pái】队在【zài】第五组，也就是最后一组。“我打算去碰【pèng】碰【pèng】运气【qì】，不过【guò】感觉应该排不到”。

郭【guō】毅认为，当前，北京楼市刚需购房家庭是【shì】市场的主力【lì】，市场上还是会有刚需购房家【jiā】庭愿意【yì】为共有【yǒu】产权【quán】房买单，毕竟【jìng】共有产【chǎn】权房也是带【dài】有产权【quán】性质的【de】住房，也能够【gòu】捆绑学区等公共福【fú】利。

对于未来共【gòng】有产权住【zhù】房的价格走势，郭毅认为，共有产权房在持有五年以上的时间后才能上市进行交【jiāo】易，在【zài】这段【duàn】较长【zhǎng】的时间内，北京【jīng】的整体房价水平可【kě】能【néng】已经有了【le】一定【dìng】程度的【de】提升。而且共有产【chǎn】权房的质【zhì】量跟商品房处在较为【wéi】齐平的【de】水准，定价远低【dī】于市【shì】场价格，所以在多【duō】年后交易，共【gòng】有产权房还是具有一些升值空【kōng】间。不过，共有产权房【fáng】在流【liú】通中【zhōng】，还是要【yào】保持【chí】特有【yǒu】的【de】产权性质，这也会【huì】相对应影响共有产权房升【shēng】值空间。所以共有【yǒu】产【chǎn】权房的升值幅度肯【kěn】定是远低于周边商品房的，同时，共有产【chǎn】权房【fáng】的【de】增值空间也和商品房【fáng】一样受【shòu】到区位、交通【tōng】以及配套等多方面因素的影【yǐng】响。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁