焦点观察：公募REITs上市两周年：不畏浮云遮望眼

【路在何方】

当前公募REITs市场风险释放已较为充分，长期投资价值显现。

(资料图片)

何桂婷

公募REITs(不动【dòng】产【chǎn】投资信托基金)首【shǒu】批产品在中国上市至今，正【zhèng】好两年时间。两【liǎng】年中，市【shì】场情绪经历了从观望到高涨再到震荡下行的大起大落，市场参【cān】与【yǔ】者对此都印象【xiàng】深刻【kè】。当下怎么看，未来怎么办，不仅【jǐn】对公【gōng】募REITs的发【fā】行【háng】方提出【chū】了【le】挑战【zhàn】，更是摆在【zài】机构投资者面前的【de】一道难题。在目前的市场【chǎng】低迷期，保险资金作为专业【yè】的机构投资人【rén】，也是长线资金【jīn】的代表，应该更加理【lǐ】性地【dì】看待这【zhè】个市【shì】场，才能拨开迷雾、抓住【zhù】本质【zhì】、辨明方向。

第一，REITs作为保险【xiǎn】资产配【pèi】置的战略性机遇，不【bú】会随市场的短期波【bō】动而改变。对比国【guó】际经【jīng】验【yàn】来看，美国【guó】REITs发展半【bàn】个多世纪至今，经历【lì】了多次波折，起初发展也是非常缓慢【màn】，在【zài】推【tuī】出后第28年总市值规【guī】模【mó】才突破【pò】100亿美【měi】元，但在政策逐步完【wán】善【shàn】、资金【jīn】面逐步丰富的背【bèi】景【jǐng】下，REITs的市场规模出现两次跨越式增【zēng】长，投【tóu】资价值得到了【le】长线资金认可【kě】，相应地【dì】也为长【zhǎng】线资金【jīn】带来了丰厚回报。中国REITs市场发育【yù】之初就充【chōng】分吸收了海外经验【yàn】，发展速度【dù】呈现出跨越式状【zhuàng】态，两年时间发行规【guī】模接【jiē】近1000亿，市场波动也会较为显著。但REITs市场本身具有广阔容量【liàng】前景，按存【cún】量资产转换估【gū】算市值【zhí】规【guī】模将达到5万亿【yì】元，是配【pèi】置型保险资【zī】金应对优【yōu】质资产荒【huāng】的【de】必然选择。

第二【èr】，公募REITs作【zuò】为全新投资品【pǐn】种，其震荡波动本身也将成为顶层政策配套【tào】和市场机制【zhì】完【wán】善的关键【jiàn】助力。目前公【gōng】募REITs市场规模及产品丰【fēng】富程度仍然有【yǒu】限，监管【guǎn】层、原始权益人、投资人，包括各类【lèi】中【zhōng】介机构都在摸索阶段。同时【shí】宏观经【jīng】济【jì】和底层资产所【suǒ】处【chù】的产业环境正在出现的风险，都恰好在这【zhè】一时期通过【guò】REITs市场反映出来。而目【mù】前【qián】公【gōng】募REITs项【xiàng】目在申报过程【chéng】中采【cǎi】取了比【bǐ】上市【shì】公司【sī】还要严【yán】格的审核流程和审核尺度【dù】，可以预见的是，法律规范【fàn】及政策规【guī】制都将针对所暴露【lù】的风险予以调整和放松。因此【cǐ】，作为长线资【zī】金【jīn】的代表【biǎo】，险【xiǎn】资【zī】更【gèng】应该在市【shì】场震荡【dàng】期“不畏【wèi】浮云遮望眼【yǎn】”，紧密【mì】观察乃【nǎi】至适时参与【yǔ】相关政【zhèng】策法规的完善过【guò】程中，从而助推市【shì】场低迷期演变为政策完善期乃至投资机遇期。

第三【sān】，作【zuò】为优质存量基础设【shè】施资【zī】产的【de】载体【tǐ】，REITs产品的【de】内在【zài】价值需要【yào】更深入地挖掘和发现。本轮REITs市场波动下行的幅度已经远【yuǎn】远【yuǎn】偏【piān】离【lí】了基本【běn】面，但现在市场仍【réng】然没【méi】有太大【dà】起【qǐ】色，原因可能在于各类投【tóu】资人尚【shàng】未对REITs产品这个【gè】新【xīn】兴品种进行【háng】更加深【shēn】入的研【yán】究分析，对其收益和波动的特征、配置和投资策略的选【xuǎn】择没【méi】有清晰的认知，操作同【tóng】向性【xìng】比【bǐ】较明显。而【ér】经过【guò】层层筛选上【shàng】市后的公募REITs底层资产，是目【mù】前存量基础设施资产中的优质【zhì】代表，但具体到不同【tóng】业态、不同资产仍然有优劣【liè】之【zhī】分，匹配不同属性的资金也需要有所甄别和挑选【xuǎn】，只有当不【bú】同投资人对同【tóng】类资产的价值【zhí】形【xíng】成【chéng】有差别【bié】的【de】判断后，市【shì】场交易行为才会变得更加丰富，市场【chǎng】流【liú】动性才【cái】会变得【dé】更加充裕，市【shì】场规模才能不【bú】断得到扩大。

第【dì】四，中国【guó】经济正【zhèng】在经历转型升级，传统发展模式难以维系，新的发展动能尚未形成【chéng】，那么向【xiàng】存量要【yào】增量、向管理要效益则是【shì】必然的【de】路径。庞【páng】大【dà】规模的基础【chǔ】设施资产【chǎn】通过REITs向投资者发售，再【zài】通【tōng】过精【jīng】细化【huà】的运【yùn】营管理获取稳定【dìng】现金流，不仅丰【fēng】富了标准化投资品种，降【jiàng】低了投资者的参【cān】与门槛，让REITs成【chéng】为深化金融供给侧结构性改革的【de】重要工具【jù】，更重要的是通过绩【jì】效【xiào】激励提升了基础资产的管【guǎn】理质量，让【ràng】基础设施资产【chǎn】更【gèng】加【jiā】高【gāo】质量【liàng】地服务于【yú】实体经济【jì】建设，其收益获取机制【zhì】也使REITs成为了帮【bāng】助险资抵御利率下行风【fēng】险穿越经【jīng】济周期的重要工具。

诚然，公【gōng】募REITs市场仍有诸【zhū】多不完善的地方【fāng】，包括监管政策有待继续完善【shàn】，多元【yuán】投资【zī】主体【tǐ】进一步引【yǐn】入，市场机制建设需要不断加强，但【dàn】“梅花香自苦寒来”，只【zhī】有守住含苞的寂寞才能享受【shòu】绽放的芬芳。当前公募REITs市场风险释放已较为【wéi】充【chōng】分，长期【qī】投资价【jià】值显现【xiàn】，险资应加【jiā】大对REITs投资价值【zhí】的分【fèn】析研判力度【dù】，承担好负【fù】责任【rèn】投资者角色，为REITs市场的发展壮大做【zuò】出应有的贡献【xiàn】，将REITs市场真正发展【zhǎn】成为【wéi】落实国家战【zhàn】略、服务实体经【jīng】济特【tè】别是【shì】支持“两新【xīn】一重”的使命载体【tǐ】。

（作者系中再资产投资与创新研究中心分析师）

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