东莞【wǎn】“工【gōng】改M1”意见【jiàn】稿引争议：为高【gāo】端企业腾【téng】挪空间，园区租售比例难平衡【héng】

南方财经全媒体见习记者王卓峰 东莞报道

近年来，“工【gōng】改【gǎi】M1”类【lèi】城市更【gèng】新【xīn】越来越受重视，但与之对应的是各类争议。

(资料图)

东莞市自然资源局近【jìn】日发布了《东莞市【shì】“工改M1”项【xiàng】目工业生产用房产权分割及分割【gē】转让不动产【chǎn】登记实施【shī】细则（试【shì】行）》征求意见稿，涉及产权分【fèn】割【gē】、分割转让、不动产登记办理【lǐ】、抵押权【quán】登【dēng】记办【bàn】理等。

相较【jiào】此前的政策，本【běn】次意见稿明确了产权分【fèn】割【gē】细则，存【cún】量“工改【gǎi】M1”最高【gāo】分割转让比【bǐ】例为70%，竣工【gōng】验【yàn】收后不动产可转移登【dēng】记的【de】比例为30%，剩余40%需项目达产验收【shōu】后才能不动产转移登【dēng】记。

业内人士认为，本次【cì】意见稿从分割销售面【miàn】积段、分割【gē】比例等提出细【xì】则，一定程度上提【tí】高了企业的准入门槛，为高【gāo】端【duān】企业【yè】入驻腾挪出产【chǎn】业【yè】空间，有利于东莞产业转型升级，同时也【yě】表明【míng】了东莞市在拓【tuò】展工改连片开发【fā】项目【mù】的【de】决心和进度。

不【bú】过，也有企业向【xiàng】南方财【cái】经全【quán】媒体【tǐ】记者“喊【hǎn】难”，主要原因在于两点，一是产业【yè】园区租售【shòu】比例无法【fǎ】平衡下的【de】现【xiàn】金流困【kùn】局；二是【shì】进一步加剧了入驻企业的观望心态。

争议点：竣工后仅可售30%

M1，指【zhǐ】对【duì】居住和公共设施等环境【jìng】基本【běn】无干扰和污染的一类工【gōng】业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。目【mù】前【qián】，东莞的产【chǎn】业用地【dì】主【zhǔ】要以M1类工业用地【dì】为主【zhǔ】，现状多【duō】为旧厂【chǎng】房，功能落后、利用效率【lǜ】低【dī】，现有用地指标很难满足产业【yè】发展的需要。

2021年【nián】10月，东莞发【fā】布了关于【yú】《东莞市“工改M1”项目【mù】工业生产用房产权分割及【jí】分割【gē】转让不动产登【dēng】记实施【shī】细【xì】则【zé】（公开征求【qiú】意见稿）》，政策的目的是规范【fàn】“工改M1”项目工业生产【chǎn】用房产权分【fèn】割及分割转【zhuǎn】让不动产登记【jì】工作【zuò】，促进镇【zhèn】村工业园改造提升【shēng】。

不过，彼【bǐ】时政策规定最高不动产转移登记比例为【wéi】70%，但【dàn】没明【míng】确拆分为竣工验【yàn】收和达产【chǎn】验收两部【bù】分比【bǐ】例。

本次意【yì】见稿中明确规定，存量“工【gōng】改M1”最【zuì】高分割转让比例为【wéi】70%，竣工验收后不动产可转移登记的比【bǐ】例为30%，剩【shèng】余【yú】的【de】40%需要项【xiàng】目达产验收后才能不【bú】动产【chǎn】转移登记。

纠结【jié】的焦点在于存量“工改【gǎi】M1”的分【fèn】割转让【ràng】比【bǐ】例问题——本【běn】次意见【jiàn】稿【gǎo】划分“30%”“40%”两档比例，其中40%的部分在企业达【dá】产后才能【néng】转移登记，将影【yǐng】响园区的现金流及整体开发。相关【guān】企业方诉【sù】求不【bú】一，有的认为应统一按照【zhào】70%的比例进行分【fèn】割；有【yǒu】的则【zé】强调要【yào】“协【xié】商一致”。

分【fèn】割转让规则如何界定，极大地延【yán】长了【le】园区资金【jīn】回【huí】笼周期以及加【jiā】剧了【le】入【rù】驻企【qǐ】业观望【wàng】的心态。一位持【chí】“统一70%比【bǐ】例分割”意【yì】见的产【chǎn】业园区相【xiàng】关人【rén】士认为，统一比例分割，更能有助【zhù】于入驻的规上企业【yè】增【zēng】资【zī】扩产，同时【shí】解【jiě】决企业扎根发展的可持续【xù】性问题，“但按照最新的意见稿【gǎo】内容来看，规【guī】上【shàng】企业关注的生产空间产权问题，也成为我们产业园开发运营【yíng】主体们的难题。”

事实上，东莞的产业园面积，几【jǐ】十万平方米【mǐ】居多，甚至【zhì】也有上百【bǎi】万【wàn】平方米，说大不大，说【shuō】小不小【xiǎo】。

一个企业承担产业园的综合开发，除自用的部分以外，还会招引规【guī】上企【qǐ】业，从【cóng】而【ér】获得一部【bù】分资金，再进行【háng】园区【qū】后【hòu】续的【de】滚【gǔn】动开发。上【shàng】述【shù】人【rén】士表示，“规上企业一般都有购买厂房需【xū】求，如果按照意【yì】见【jiàn】稿规定【dìng】达产验收后才能【néng】转移登记40%部分，意味着【zhe】剩余40%部【bù】分难以找到规上企业【yè】。”

上述人士【shì】也提到，入驻【zhù】企业关【guān】注稳定性和长【zhǎng】期【qī】回报【bào】，购买需求大于租赁，同时企业也有利【lì】用厂【chǎng】房物业进行【háng】抵押的【de】融资需求。

不可否认的是【shì】，“工改M1”项【xiàng】目如何【hé】达到【dào】租【zū】售平衡【héng】、激发企业活力，是【shì】个众口难调的问题。

另一【yī】位受访的【de】园区负责人向南【nán】方财经全媒体记者表示，企【qǐ】业工改本【běn】身利润低，主要依赖运【yùn】营方式回本，一定比例【lì】的分【fèn】割转让【ràng】能够促进【jìn】企业回笼资金【jīn】，但每个园区具体情况并不一致，不能“一刀切【qiē】”，“具【jù】体比例可以【yǐ】进一【yī】步与企业‘协商’或根据具体园【yuán】区灵活制定，这样一来减少【shǎo】了【le】园区的成【chéng】本压力【lì】，同【tóng】时也满足【zú】了【le】市场多样化的需求。”

将引导高端企业集聚发展

那么，本次意见稿的用意何在？

一位【wèi】长期关注东莞产【chǎn】业地产的专家告诉南方财【cái】经全媒体【tǐ】记者，本次意【yì】见稿旨在提高企业准入【rù】门槛，聚焦引入那些能完【wán】成【chéng】税【shuì】负要【yào】求的【de】高端企【qǐ】业。

企业在入驻园【yuán】区【qū】以后【hòu】，除了投产达产的考核【hé】外，还【hái】有一定的税负要求。上述【shù】人士按【àn】100万元的税【shuì】收标【biāo】准举例，他认为，那些【xiē】正处于高【gāo】速增长或踩在【zài】行业风【fēng】口的企业，几年之内完【wán】成税收指【zhǐ】标并不难。但【dàn】在如今复杂的经【jīng】济形势下【xià】，一些小企【qǐ】业则难以完成“工改M1”项【xiàng】目的产值和税收要【yào】求。

东莞以制造业立市，过去很【hěn】长【zhǎng】时间，东莞【wǎn】一直将稀缺的土地资源倾斜到工业【yè】用地上。譬【pì】如，东莞探【tàn】索“工改”的发展进程【chéng】中，2009年至今相继出台了70多部相关政策，先势【shì】利导优【yōu】化升【shēng】级【jí】产【chǎn】业【yè】发展空【kōng】间。近年来【lái】，东莞聚焦“科【kē】技创新+先进制造”，这座制【zhì】造业大市不仅要更【gèng】好地规范和【hé】优化【huà】新型【xíng】产业用地管理【lǐ】，同【tóng】时【shí】也要引导创新产业、新动能集聚。

受访专家向南【nán】方【fāng】财经【jīng】全【quán】媒体记者表【biǎo】示，从政府的层面【miàn】而言，提高【gāo】企业的准入门槛对东莞产业转型升级是【shì】有利【lì】的，“如今的东【dōng】莞，以先进制造业为主体的现代【dài】产业体系【xì】初步【bù】形成，上述政策能有效地【dì】在有限的空间里，聚集【jí】更【gèng】多的高端制造业和【hé】科技型【xíng】企业，从【cóng】招引的源头上加速东莞制造业产业【yè】转型【xíng】升【shēng】级【jí】。”

另外，随着产业转型升级【jí】的进一步深入，东【dōng】莞不断承【chéng】接广深【shēn】港等城市的产业【yè】外溢，企业新增【zēng】用【yòng】地需求迫【pò】切【qiē】。一位产业地产的研究人员表示，“对【duì】于现【xiàn】阶【jiē】段【duàn】的东莞而言，不缺地，特别【bié】是零【líng】碎的【de】土地【dì】，缺的是能够连【lián】片开发的工业用地。”

站在城市产业发展的角度，东【dōng】莞希【xī】望【wàng】结合自身【shēn】产业【yè】发【fā】展优势发展战略性【xìng】新兴产业，加快提升镇【zhèn】村工业园【yuán】改造，推进“工改工”类城市更新，为优【yōu】质项【xiàng】目提【tí】供承载【zǎi】空间，让城市更新【xīn】工【gōng】改M1成为东【dōng】莞工业用地主【zhǔ】要【yào】的更新方向之一。

南方财经全媒【méi】体记者留意【yì】到，本次意【yì】见【jiàn】稿提【tí】出，“工【gōng】改M1”项目全部【bù】工业生产用【yòng】房（含自持、赔付或【huò】贡献用房）均可进行产权【quán】分割，并【bìng】按幢、层【céng】等固定界限作为基本单【dān】元，每个基本单元【yuán】的套【tào】内建筑面积不少于1000平【píng】方米。

本次意见稿印发实施前在【zài】建【jiàn】或已【yǐ】竣工【gōng】的存量“工改M1”项目【mù】，按基本单【dān】元建【jiàn】筑【zhù】面积不少于500平方米执行。分【fèn】割转让【ràng】规定方面，除自持用【yòng】房外，“工改M1”项【xiàng】目其他工业生产用房均可【kě】进行【háng】转【zhuǎn】让；行【háng】政办公及生活服务设【shè】施等配套用房不得转让。

业内人士认为，此次【cì】意见稿对东莞产业发展释放出两【liǎng】点【diǎn】利【lì】好信息【xī】：一是对不【bú】动产【chǎn】权登记细分为存量与【yǔ】增量【liàng】厂房【fáng】进行规范，并且对增【zēng】量厂房产权【quán】登记申【shēn】请流【liú】程进行分【fèn】阶【jiē】段【duàn】实施，体现了政府对产业载【zǎi】体产权落地【dì】路径的明确和【hé】认可；二是从分割【gē】销售的面积段、分割比例等提【tí】出细则【zé】，表明市政府在拓展工改连【lián】片开发项目的决心和进【jìn】度。

受访专家普遍【biàn】认为，这次【cì】只是意见稿，靴子并未最终落地。但从现有细则来【lái】看【kàn】，对东莞的产业【yè】升级和【hé】企业【yè】招引，既是挑战【zhàn】，也将是契【qì】机【jī】。