这些旧改入市，神仙都要抖一抖

旧改，一直是楼市中重要的变数。

伴随着旧改的关键词【cí】，往【wǎng】往是好地段、体量【liàng】大、配套完善、价格【gé】有【yǒu】竞争力。

说白了，旧改一旦【dàn】能孵化成功，杀出来的融资商品房往【wǎng】往【wǎng】能【néng】卷到这片区域。

(资料图片仅供参考)

旧改最大的问题就是慢。

现在，房企【qǐ】做旧【jiù】改【gǎi】就像以前打魔兽刷副本，每关都有个S级的【de】Boss守【shǒu】着。

终于等到【dào】商品【pǐn】房要入市【shì】的时候，一看“我去【qù】，魔兽都要【yào】停服【fú】了...”

去年【nián】末，我【wǒ】们统计了十几个可能会在2023年【nián】入市的旧改，像冼【xiǎn】村、新市头、双沙、南【nán】浦【pǔ】等等【děng】。

无一例外，他们上半年全都鸽了。

于【yú】是，2023年接近过【guò】半，我们重新整理了一份大家关注度比较高，问【wèn】比较【jiào】多的【de】几个旧改项目【mù】聊聊近况。

这【zhè】一批旧改都【dōu】很可【kě】能在年内入【rù】市，不少已【yǐ】经出了户型，只等预【yù】售证、土地证了。

有珠【zhū】江新【xīn】城【chéng】的Last Dance，另类小【xiǎo】清新的罗边，准备投票推平的鹤洞...

花样很多，慢慢看。

冼村旧改

由于办公室在猎德附近，我每天上班都会经过冼村旧改。

眼看着它有一会，没一会的施工，确实挺唏嘘的。

作【zuò】为一个2015年正式全面启动，总投资高达150亿的【de】旧改，因【yīn】为【wéi】各种原因【yīn】，推进得【dé】比较【jiào】慢。

不过有一说一，隔壁安置房亮灯的村民，是越来越多了。

今年，融资区终于有了眉目。

3月份【fèn】，保利【lì】以协议出【chū】让的方式，拿下两宗建设用【yòng】地【dì】，据说【shuō】准备年内就动工。

项目【mù】命【mìng】名为保利天御，计划【huá】建设3栋54F的超高层住宅，产品定【dìng】位【wèi】豪宅，户型建面约【yuē】240-450㎡。

按【àn】照20万+的吹风价来算，上【shàng】车价要接近半个小目【mù】标，瞄【miáo】准的是【shì】城市塔【tǎ】尖人群。

作为【wéi】珠江【jiāng】新城最后【hòu】一【yī】个住宅新盘，保利天御不太缺【quē】客户，稀缺性就是价值的体现【xiàn】。

入市可能性☆☆☆，关注度☆☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆☆

新市头旧改

案名为方圆滨江壹号，是一个位于客村的超小型旧改。

项目【mù】占地仅有2.7公顷，规【guī】划【huá】了7栋9-22层【céng】的高层住宅【zhái】，包括回迁房、政府【fǔ】安置【zhì】房以及商品【pǐn】房。

其中，商品房住宅主要在A1#、A2#两栋，货量只有280套。

目前，透露【lù】出的户型有建面【miàn】约93平-104平2+1房两厅两卫、107平【píng】三房两厅两卫以及132平四房【fáng】两厅两【liǎng】卫。

项目最大的优势是望广州塔+客村地铁站旁边，通勤和景观都不错。

广州塔，从来不缺爆点，旁边的楼盘一样。

项目吹风11万/平，上车价估计在1000万左右。

不过，内部【bù】比较复杂，有底商+回迁房【fáng】+政府房源，对于1000万【wàn】+的客户来说【shuō】，私密性不够。

四季和颂卖的不错，可能更加给开发商带来了信心。

280套左右的货量，开发商不急，反正等风来。

这个盘，造势造了两年多，要怎么卖只取决于开发商对市场的研判。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆☆

双沙旧改

上一个巨无霸旧改【gǎi】万科黄埔新城【chéng】入市后，市场反响【xiǎng】还不错，不由得【dé】让大家期待双沙旧改【gǎi】的入市【shì】。

然而【ér】，以双沙合【hé】作方合景、天伦【lún】的财务实力，没法独自【zì】推【tuī】进旧改【gǎi】。于【yú】是，他【tā】们找来了知【zhī】识城做大股东。

三家开发商都【dōu】需要【yào】商【shāng】品房【fáng】快速入市【shì】回血，所以项目年内跑出来问题不大【dà】。

双沙位【wèi】于【yú】老黄埔的中心区域，向西【xī】走【zǒu】一点是文【wén】冲，向东【dōng】走一点是庙头。

公共交通上，拥有13号线双岗站以【yǐ】及5号【hào】线东延线【xiàn】双沙站双地铁配置【zhì】。

值得注意的是，双沙【shā】有好几块居住用地【dì】可以南向望江【jiāng】，这【zhè】是很多【duō】老黄埔【pǔ】旧【jiù】改没有的。

这也是一【yī】个巨无霸项【xiàng】目，建新总建筑面积近240万平【píng】，势必会冲击【jī】整【zhěng】个老黄埔市场【chǎng】。

不要忘了，建【jiàn】面570万平的黄埔【pǔ】新城，还在卖第一期【qī】组团！还有【yǒu】城投入【rù】主后的庙头，也在抢时间【jiān】。

这几个大型旧改，估计能打架好几年。

整【zhěng】体来看，双沙位【wèi】置更好，还有【yǒu】江景+双【shuāng】地铁，定【dìng】位肯【kěn】定会比几个盘要高一点。

双沙定价肯定是会钻，城光涨价后和臻珑府星航之间的空子。

部分望江组团，估计会和内部不望江的组团拉开价差。

在广州城区，南向望江=贵。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

鹤洞旧改

这么多年来，由于不少留守户没有签约，鹤洞旧改一直推进不顺利。

4月【yuè】份，鹤洞村【cūn】准备强势推进这一难题，投票强制收回土地，拆除建【jiàn】筑【zhù】。

鹤洞旧改体量不大，如果一切顺利，商品房年内能跑出来。

鹤洞旧改位于【yú】鹤洞大桥【qiáo】桥脚，广钢和广船的中间，一【yī】江之隔就【jiù】是【shì】海【hǎi】珠。

广船均价都已【yǐ】经【jīng】卖到8万+，甚至有大户【hù】型卖到了【le】10万+，广钢的朗【lǎng】阅也卖到【dào】了7万/平。

鹤洞，这个比较偏【piān】精品的项目，论居【jū】住、江【jiāng】景打不过广船，论配套【tào】打【dǎ】不【bú】过广钢，要想【xiǎng】打广船和广钢，只能从【cóng】价格【gé】上下手了。

要知【zhī】道，今年【nián】荔湾芳【fāng】村【cūn】特【tè】别卷【juàn】，14个新盘嗷嗷待哺，鹤洞想分一杯羹，不容易啊。

入市可能性☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆

小坪旧改

这个是老熟人了，项目案名为佳兆业城市广场。

从2020年【nián】筹备入市到【dào】现在，融资一期组团已经封【fēng】顶了，项【xiàng】目还【hái】没开【kāi】盘。

下面这张图，是我们在去年5月踩盘时候拍的...

主要原因还是佳兆业没钱，拿不到土地证和预售证。

项【xiàng】目首期户型为建面约79-123平的9-22房，吹【chuī】风价【jià】5.9-22.5万/㎡。

小坪旧改属于泛白云新城板块，但其实离白云湖很近。

相对【duì】白云湖【hú】，小坪的位置更好、有地铁、有学校，还是一个大片区的【de】旧改【gǎi】推进【jìn】，但想在如【rú】今的市【shì】场，卖到6万+，属【shǔ】于是在梦【mèng】里了。

现阶段【duàn】，3.9-22.2万/平的白云【yún】湖【hú】和9-22万/平的白云新城，楼市去化表现【xiàn】算不【bú】上优秀，佳兆业想卖得【dé】好，也【yě】只能被迫卷。

小坪旧改的体量有大约9000户【hù】，还【hái】是旧改孵化的，价【jià】格上能【néng】做【zuò】比较大的浮动，有【yǒu】战略空【kōng】间。

近期，有粉丝在群里爆料：“小坪已经复工了”

现在就看佳兆业能不能咬咬牙，把土地证和预售证啃下来了。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

罗边旧改

案名为星河·盛世锦城，这个项目前两天聊过，就不展开太多了。

总结一下，拿了【le】土地证，融资【zī】区【qū】项目突破正负零，展【zhǎn】示【shì】中心也搞得【dé】差不多【duō】了。

已经接近拿证，很有可能是这一批里最快开盘的项目。

相对于创新城其【qí】它的【de】越秀新盘，罗【luó】边旧改距离7号【hào】线板桥地铁站更【gèng】近【jìn】，低密度+低楼层的居住舒适度【dù】要更好，教【jiāo】育【yù】配套上则要稍微【wēi】弱一点。

这个项目离还【hái】没开【kāi】盘【pán】的星汇锦城很近，有【yǒu】粉丝评【píng】论说：“这是锦城之【zhī】战，盛世锦城VS星汇锦城！”

值得注【zhù】意的是，罗边有个融资地块的容积【jī】率【lǜ】甚【shèn】至只有【yǒu】2.09，在一堆容积率9-22的糙汉旧改里，是个罕见的小清新【xīn】。

罗边【biān】也【yě】没【méi】什么产业任务，现阶段创新城吃【chī】好琶【pá】洲、大学城、万博的外溢【yì】，就够这几个盘【pán】活的滋润了。

一句话，好好卖楼。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆