打【dǎ】新套利动辄千万，“万人【rén】摇”乱象丛生【shēng】，楼市限价【jià】走到十字路口【kǒu】 实时

6月的首周【zhōu】，杭州临安一个案名为“华发【fā】荟天府”的楼【lóu】盘意外出【chū】圈，登上同【tóng】城热【rè】搜榜。因为这个楼盘在过去半年【nián】时间里，采用【yòng】买【mǎi】房送黄【huáng】金【jīn】的【de】方式变相【xiàng】降价促销。

(相关资料图)

为何楼【lóu】盘【pán】不直【zhí】接降价，而【ér】是以送一斤甚至二斤黄金来对冲房【fáng】款？对于这个追问，房企营【yíng】销圈【quān】子里的人大多深感无【wú】奈：楼盘定价【jià】有备案价设【shè】置【zhì】的上下【xià】限，这两年【nián】市【shì】场【chǎng】下【xià】行，地产营销绞尽脑汁突破限价下线，送车位、送物管费，甚至接纳农产品抵扣房款【kuǎn】，促销【xiāo】五【wǔ】花八【bā】门。

另外一边，上海的高端住宅，却因为【wéi】无法【fǎ】突破限价【jià】上线，陷入营【yíng】销的困境。不【bú】久前，上海徐【xú】汇【huì】滨江的云锦东方【fāng】宣【xuān】布暂停【tíng】摇号【hào】销售并退【tuì】订，这个楼【lóu】盘因为【wéi】“无论买中哪一【yī】套都【dōu】能轻松净赚【zuàn】千万+”而让沪上有钱的社保巨子们疯狂，市场风传有【yǒu】人为了增加买房筹【chóu】码【mǎ】不惜火线“假结婚”以提【tí】高购房积【jī】分。

在每个【gè】城市，房子可谓是接受监管最【zuì】多的商品之一【yī】，但【dàn】房子【zǐ】的销售过程中，却【què】仍是漏洞频【pín】出。以【yǐ】稳定【dìng】房价作为【wéi】初衷的【de】“限价”政【zhèng】策为例，自2016、2017年以【yǐ】来，各地限价【jià】政策的【de】祭出，在楼市过热之际成功稳定了市场预期，对于平抑房【fáng】价起到过立竿见影的作用。但同时【shí】也确实催生了“万人摇”、“打新”等等附带效应。如【rú】今【jīn】，站在楼【lóu】市下行【háng】、需【xū】求不振的当下，有业内人士提【tí】出，限价政策基本完成【chéng】了【le】历史【shǐ】使命，当前或可考虑退出【chū】历史舞台，在部分仍有房价【jià】上涨压【yā】力的热点城市，可考【kǎo】虑适当放【fàng】松限价的同时优化楼【lóu】市调控措施【shī】。

楼盘“打新”乱象

过去几【jǐ】年，因为限价【jià】带【dài】来一二手房【fáng】的价【jià】差，“打新”一度【dù】成为【wéi】各大【dà】城市中的时髦名词，就【jiù】连原【yuán】本没有购房需求【qiú】的人们，为了【le】百万到数百万的投机空【kōng】间，纷纷涌向新房【fáng】市场【chǎng】，催生了一【yī】个又一个疯狂的楼盘“万人摇”。

上海云锦【jǐn】东方【fāng】引【yǐn】发的打【dǎ】新热潮不是孤例，此前【qián】几年，全国几个【gè】主要城【chéng】市【shì】频繁上【shàng】演着类似的打新创富神话。今年3月中旬第二次开盘的“杭州国际金融中心（IFC）”正是其中一例。这个【gè】位于杭州钱江新城【chéng】的顶【dǐng】流红盘，除8套房源被A类人才锁定之外【wài】，余下【xià】的56套房【fáng】源引来2798组家庭认筹【chóu】摇号【hào】，整个【gè】选房流程不到【dào】20分钟即结【jié】束【shù】。公开信【xìn】息显示，杭州【zhōu】IFC限价仅6.98万/平方【fāng】米，但周边有项目二手房挂牌均【jun1】价已近12万【wàn】元/平【píng】方米，较【jiào】新房【fáng】价格接近翻倍【bèi】。

即便是在楼市稍显平【píng】淡的北【běi】京，也有这【zhè】样【yàng】的倒挂“神【shén】盘”，东城区的共有产权住【zhù】房永定府是不容忽视的【de】一个。该项目【mù】位于北京【jīng】二环【huán】沿【yán】线，区位极佳，销售均价8.9万【wàn】元【yuán】/平方【fāng】米，最高不超过9.35万元/平方米；而周边次新二【èr】手房均【jun1】价已达12.7万/平方米。尽【jìn】管约3万元/平方【fāng】米的倒挂不算太大，但项目定位偏刚需【xū】，面积89平方【fāng】米起，总价门【mén】槛【kǎn】相对较低，仅在500万元【yuán】左【zuǒ】右。于【yú】是永定府的391套房【fáng】源，吸引了约9000人的购房意向，接【jiē】近“万人摇”。

真【zhēn】正达到了“万人打新”的高端项目【mù】出现在深【shēn】圳。2020年11月，网红楼盘华润润玺一【yī】期入市，一次性推出【chū】1171套住宅房源，面积范围100~200平【píng】方米，备案【àn】均【jun1】价【jià】13.1万/平方米【mǐ】。而【ér】彼【bǐ】时【shí】该项目前期【qī】已交【jiāo】房的二手房成交均价【jià】约18万元/平【píng】方【fāng】米。在买入即有机会赚【zuàn】到500~1000万元的诱惑下，购房者趋之若鹜，购房申请人数超1.5万人，而最终完【wán】成诚意金【jīn】冻【dòng】结、有资格参【cān】与【yǔ】摇号的【de】人也有9690人。据当时的要求，诚意登记【jì】保【bǎo】证金为350万元/套，也【yě】就【jiù】是【shì】说，仅【jǐn】华润润玺一【yī】期，冻资金额就达【dá】339亿元。

2020年【nián】7月开盘【pán】的成都凯【kǎi】德卓锦万黛【dài】项目，均价仅1万元/平方米出头【tóu】，与周边二【èr】手房形成的价格剪【jiǎn】刀差约5000-6000元/平【píng】方米【mǐ】。“买到就是赚到”的诱惑之下，有【yǒu】5.8万人报名【míng】抢【qiǎng】购774套房源。而此前入市的【de】成都川发天【tiān】府【fǔ】上城项目，也【yě】有4万人【rén】参与摇号。

事实【shí】上，在市场【chǎng】热度走高的时期，南京、苏州、宁波等许多【duō】城市都曾因一二手【shǒu】价差出现“万人摇”项目。例如【rú】2022年4月，西安【ān】的【de】天【tiān】地【dì】源·丹轩坊以【yǐ】约【yuē】2.5万/平方米的价差【chà】吸【xī】引了超过3.4万组客户认购登记；2021年时，西【xī】安楼市出现了超12次“万【wàn】人摇”；杭州更是【shì】有过在【zài】两年多的时间里创造28次“万人摇【yáo】”的记录。

限价带来的一二【èr】手“价差”，在【zài】过【guò】去一个特殊【shū】的历史时期内，空前激发出人们的购房热情。在【zài】投资氛围【wéi】浓烈的杭【háng】州市场上，一【yī】位购房者【zhě】向第一财经【jīng】透露，楼市【shì】火热那【nà】几【jǐ】年，年轻【qīng】人会几【jǐ】个人凑钱参与摇号、有家庭的【de】人则忙于帮父母落【luò】户以获取打新【xīn】资格。在【zài】2020年的深圳，由于【yú】楼市政策收【shōu】紧，不少人一夜间失去购房资格，于是没【méi】有名【míng】额或积分较【jiào】低的购房者选择【zé】“代【dài】持【chí】”，而资金【jīn】不足的人【rén】则“众筹买【mǎi】房”……楼市【shì】打【dǎ】新乱【luàn】象丛生。

房价预期管理

限价政策的起点【diǎn】是楼【lóu】市火热的2016年，当时许多城市祭出【chū】了限购、限贷、限【xiàn】价、限【xiàn】售【shòu】、限【xiàn】商【shāng】的五限格局，从【cóng】供给端到需求端进行限【xiàn】制，致力于打【dǎ】压投资性需求。

2017年12月，全国住房城【chéng】乡建设工【gōng】作会议上，时任部长王蒙徽曾【céng】提出2018年我国房【fáng】地【dì】产市场的调控方向，即针对【duì】各类需求实行差【chà】别化调控政策，满足【zú】首套刚需、支【zhī】持改善【shàn】需【xū】求【qiú】、遏制投机【jī】炒房。

业内认为，这【zhè】次会议本质上强调了2018年【nián】政策调【diào】控的主【zhǔ】旋律：打压【yā】投资【zī】性需求，与以往政策的逻辑一脉相【xiàng】承。9-22，中央政治局会议明确【què】提出“坚决【jué】遏制房价【jià】上【shàng】涨”，明确【què】了政策调控的基【jī】调。

据亿翰【hàn】智库统计，2016-2018年间，超50城市出台【tái】了细【xì】则不【bú】尽一致的限价【jià】政策，范围【wéi】覆盖四个一线城市，多数二线城市和部分三四线城市。该机【jī】构认为，对于限价的项目，开发商参照着政府指【zhǐ】导价出售，稳定【dìng】了购【gòu】房者对【duì】于房【fáng】价的【de】预期【qī】，抑制【zhì】了市场的【de】大起【qǐ】大【dà】落。

但一二手房价的倒挂【guà】是【shì】个【gè】无法避免的结果。亿翰智库副总【zǒng】裁田【tián】晶向记者分【fèn】析，限价政策是单方面针对一【yī】手房【fáng】，因此，新房【fáng】价格因限制【zhì】性政策封顶，而二手房则是自【zì】由的市【shì】场【chǎng】交易，价格【gé】由市场【chǎng】决定。而在市场【chǎng】行情【qíng】火爆时，二手房价格保持坚挺，倒挂也就【jiù】必然出现【xiàn】。

在限价政策【cè】刚推出的几年里【lǐ】，众人争抢、一房【fáng】难求的【de】情况已在高能级城【chéng】市限价【jià】项目上出现。2018年【nián】开盘的【de】南京保利樾广场项目，引得5428组客户摇号【hào】，中签率【lǜ】仅5.8%；同期【qī】，还有不【bú】少以企业之名抢房以【yǐ】期套利的【de】案例。

“打补丁”的政策【cè】也渐次出【chū】现。2018年6月，西安、长沙【shā】、杭【háng】州相继出台暂停【tíng】企业【yè】购买【mǎi】住房的政策【cè】，压缩企业和个人获利【lì】的空【kōng】间。2020年7月，频【pín】繁出现【xiàn】“万人摇【yáo】”的杭州祭【jì】出了摇号【hào】新政，高层次人才优先购房政策加绑限售期限、加大对“无房家庭”政策【cè】倾斜力度、增加购【gòu】房意向登记限制等【děng】四方面内容，以【yǐ】支持【chí】自住需求，抑【yì】制投机炒【chǎo】房。

政【zhèng】策【cè】不断打补丁，但似乎【hū】仍然难【nán】以从根本上堵住漏洞【dòng】。事实上，业【yè】内对限价【jià】政策的效果始终存在不一样的看法【fǎ】。

在【zài】亿翰智【zhì】库【kù】田晶看来，限价政策是在2016年【nián】-2017年市场环【huán】境【jìng】下出现的政【zhèng】策性工具，有其时效性和历【lì】史性的价值。

但在地产专栏作家西峯看【kàn】来，价【jià】格管制【zhì】往往【wǎng】是无【wú】效【xiào】的，好心也【yě】会办坏【huài】事，限价政策原意是想遏制新房价格上【shàng】涨幅度，但限价政策的实际推行使【shǐ】得一线和强二【èr】线城市出现【xiàn】了广泛的一二手房价格【gé】倒【dǎo】挂，出乎意料地引发了大量【liàng】投机【jī】性需求【qiú】，并未能真正起【qǐ】到遏【è】制【zhì】炒【chǎo】房的作用。同时，限价也导致了开发商的利润变薄【báo】和巨额税款的【de】流【liú】失【shī】。

关于“退出”的讨论

如今，房地产市场基本面【miàn】已经发生了巨大变【biàn】化【huà】，现行限价政策【cè】却依然催生着“云锦【jǐn】东【dōng】方【fāng】”这样的销售乱象和不公平，那么，限价是【shì】否到了可以退出【chū】历【lì】史舞台的时机【jī】？

中指研究【jiū】院市场研究总监【jiān】陈文静告诉记者【zhě】，限价政【zhèng】策出台的初衷是实现【xiàn】“稳地【dì】价【jià】、稳房【fáng】价、稳预【yù】期”，支持合理购房需求，但【dàn】随着市场环【huán】境的【de】变化，限价带来的负面影响愈发突出。“价格倒挂不仅增加【jiā】了真【zhēn】实住【zhù】房需求【qiú】的购房难度，也【yě】无法反映市场【chǎng】真实情况【kuàng】，违背了政【zhèng】策【cè】初衷。而在房地【dì】产【chǎn】市场【chǎng】调整压力【lì】增加的背景下，多个城市出台“限跌【diē】令”，也导致房【fáng】企销售不【bú】畅，资金回笼受阻。在新的市【shì】场环境【jìng】下，限【xiàn】价政策也需要【yào】及时调整优化。”

田晶认为，目【mù】前来看，限价政策的【de】历史性任务在一定程度上已达成，其【qí】中也产生了一些附加的问题。若要对限价政策进行取消，需要【yào】进行市场测【cè】试，考【kǎo】虑到取消【xiāo】之后会对【duì】市场产生【shēng】何【hé】种影响或冲【chōng】击。她提出【chū】，政策退【tuì】出可以分层级推【tuī】进【jìn】，例如针对部分【fèn】获利空【kōng】间巨大的市场，如【rú】豪【háo】宅【zhái】市场取消限价，而其他的【de】市场予以【yǐ】保持。

事实上，随着【zhe】“房【fáng】住不炒”的持续压实，城【chéng】市、区【qū】域不断分【fèn】化【huà】，近几【jǐ】年，一二手房价格【gé】倒挂的现象大幅减少，套利空间收【shōu】窄，火爆的抢购场景不断减少。很多城市和区域【yù】，已【yǐ】经陆续放宽甚【shèn】至退出了【le】限价的【de】政策。

某新一线【xiàn】城【chéng】市【shì】地【dì】产行业分析【xī】师向【xiàng】记者透【tòu】露，从限价政【zhèng】策的【de】实际执【zhí】行【háng】来看，苏州从去【qù】年【nián】开始【shǐ】就在一步步放松限价，新盘【pán】项目上限从4万向上突破，今年最高【gāo】已触及5.5万【wàn】元。该分【fèn】析师认为，城【chéng】市的核心板块项目价格上涨之后，可以促使部分【fèn】需求向此核心板块【kuài】溢出，从而【ér】在一定【dìng】程度上带动去库存，去年苏州就在这一政策的作【zuò】用下推动【dòng】了【le】去化。

但是，若取消限价，房价会大涨吗？田晶认为【wéi】，在当【dāng】下，取消限价并不必然意味着房价上涨【zhǎng】，这需要考虑具体的城市【shì】和【hé】具体的项目。2015年之后的几年【nián】，市场【chǎng】存在着【zhe】地价向【xiàng】房价传导、一线【xiàn】城【chéng】市房【fáng】价【jià】上涨【zhǎng】向二线、三四线城市【shì】传导的【de】现象，而【ér】如【rú】今【jīn】这一现象已不存在【zài】。当下是一个明显分化的市场，取消限【xiàn】价后，有些【xiē】城市的项目有涨【zhǎng】价的可能，而对于另一【yī】些项目来说则可能是个伪【wěi】命题。