市值【zhí】缩【suō】水超九成，时代邻【lín】里（09928）能搭地产政策【cè】的【de】顺风车吗？-环球热文【wén】

房【fáng】地产【chǎn】行业又出政策利好，近【jìn】日中国【guó】人民【mín】银【yín】行【háng】授权全【quán】国银行间同业【yè】拆借中【zhōng】心公布，贷款市场报价利率（LPR）1年【nián】期及5年期均下调【diào】10个基点，随后各地银行房贷利率跟着下调10个基点【diǎn】。

(相关资料图)

实际上，从去年下【xià】半年开始，资本市场及货币【bì】市场【chǎng】均【jun1】在给房地【dì】产行业开融资【zī】绿灯，包括在股权【quán】、债权【quán】以及银行借款【kuǎn】上不断优化成本及融【róng】资门【mén】槛，目【mù】的是为促进房地产行业合理发【fā】展，度过艰难【nán】时期。而【ér】行业经过【guò】中长期的低谷期后，在政策持续刺激下，逐步恢复了点血【xuè】气，于今【jīn】年2月份【fèn】开始销售【shòu】额恢复增长。

而作为【wéi】房地产行业延伸出来的【de】物【wù】业管理行业，兴衰与【yǔ】共【gòng】，主要为【wéi】大部【bù】分物业管理公司由【yóu】房地产公司分拆，在管面积依赖【lài】母体【tǐ】。2022年【nián】，在港上【shàng】市的物【wù】业【yè】股业绩普遍【biàn】下滑，利润腰斩，由盈转亏【kuī】的标的也不在少【shǎo】数，比【bǐ】如时代【dài】邻里（09928）。在物业管理行业，获取第【dì】三方资源能力成为评价标的业绩【jì】核【hé】心指标。

时代邻里是规模【mó】较小的行业标的，2022年收【shōu】入规【guī】模【mó】为26.06亿元，净【jìng】亏损2.14亿元，不过相比于其他【tā】港股上市【shì】标的，对母【mǔ】体【tǐ】依【yī】赖【lài】度低，2022年来自【zì】第三方物业开【kāi】发商的【de】在管面积占比达74.6%。不过市场并不看好【hǎo】，从【cóng】2020年下半年至【zhì】今，该公司市【shì】值跌去了96%，已【yǐ】跌无可【kě】跌【diē】，那么可以博反弹吗？

是否值得博反弹，主要看两点：一是基本面是否【fǒu】恶化【huà】；二是【shì】行【háng】业【yè】拐【guǎi】点是否来临。

基本面未恶化，核心业务强劲

智通财经APP了【le】解到，时代邻里为【wéi】时代【dài】集团旗【qí】下的物业管【guǎn】理平台，从【cóng】事业务包【bāo】括【kuò】物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及其他专【zhuān】业服务，物业管理【lǐ】为【wéi】核心【xīn】业务，收入贡献超过70%。2018-2021年，该公司收入【rù】及净利润【rùn】复【fù】合增速分【fèn】别为57.5%及69.7%，2022年【nián】收入【rù】中断增长，净利润【rùn】转【zhuǎn】亏2.14亿元。

该公司业绩收【shōu】入出【chū】现波动，主要为2022年疫情【qíng】严【yán】控下，社区【qū】增值及非业主【zhǔ】增【zēng】值服务均受到影响，收入下【xià】滑，但【dàn】核心业务物业【yè】管理服【fú】务依然【rán】保持增长趋势，主要控股股东存量房及第三方【fāng】持【chí】续开拓【tuò】带【dài】来的在管面积扩张。

过去三年，时代邻里物业管理服务业务【wù】收【shōu】入复合增速35.8%，在管【guǎn】面积【jī】复合增【zēng】速31.33%，其中【zhōng】来自时代中国及【jí】第三方在管【guǎn】面积复合增速【sù】分别【bié】为19%及36.52%，占比分【fèn】别为25.4%及74.6%。截至2022年，该【gāi】公司在在管物业管理项目【mù】（不【bú】含城【chéng】市公共服【fú】务27个项目）956个，有108项【xiàng】合约物业管理项目尚未移交予管理【lǐ】，面积【jī】占比13%。

物【wù】业【yè】管理业务保持较高【gāo】的增长，主要为该【gāi】公【gōng】司积【jī】极开【kāi】拓第三方物【wù】业开发公司【sī】项目，在类型【xíng】上以【yǐ】住宅物业为主【zhǔ】，占比超过50%，而【ér】在城市扩张方面，目【mù】前已覆盖88个城【chéng】市，其【qí】中深耕于大湾【wān】区【qū】共9个城市，合计在管面积占比41%，此【cǐ】外该公司积极【jí】开拓华中地【dì】区市场【chǎng】，2022年表现抢眼。第三方成为物业管理业务的【de】核心驱【qū】动，在这块【kuài】业【yè】务上不仅基本面稳固，同时因【yīn】行业萎靡而脱【tuō】颖而【ér】出。

不过社【shè】区增值及非业主增值两个业务表现【xiàn】就没那么好，2022年受疫情影响，收入【rù】分别下滑31%及60.5%，收入【rù】份额【é】分【fèn】别【bié】为【wéi】14.53%及【jí】6%。社【shè】区增值服务包括公共【gòng】空间租赁及停车位管理及生活服务，生活服务受疫情影响较大，收【shōu】入【rù】下滑达【dá】40%；非业主【zhǔ】增【zēng】值包括协销服务【wù】、施工现【xiàn】场【chǎng】服务、开荒清洁服务、城市更新项目【mù】服务及房屋中【zhōng】介服务，均呈现不同程度下滑，其中占比较【jiào】高的【de】协【xié】销服务下滑64.2%。此外，该公【gōng】司还有【yǒu】专业服务项目，包【bāo】括【kuò】智联科技、电梯服务及城市公【gōng】共【gòng】服务，对业绩【jì】贡献较【jiào】低，但整体呈现稳定【dìng】增长的趋【qū】势，2020-2022年收入复合【hé】增【zēng】速22.5%。

就业务体【tǐ】系【xì】而言，时代邻里成【chéng】长根基未发生改变，物业【yè】管理在第三方项目带动下保持强【qiáng】劲增长，这也成为其在同行【háng】的【de】竞争优势，社【shè】区增值及【jí】非【fēi】业【yè】主增值业【yè】绩影【yǐng】响【xiǎng】因素消除，借助物【wù】业管理资源，预计将重【chóng】回增【zēng】长【zhǎng】通道。根据未管理的项目、行【háng】业复苏及业务判断，预计2023年【nián】该【gāi】公【gōng】司收入将恢复双位数的【de】增长。

减值造成亏损，盈利下行空间有限

时【shí】代邻里核心业务成长未受【shòu】行业及【jí】疫情【qíng】明【míng】显影响，且【qiě】受影【yǐng】响业务【wù】具有修复预期，但盈利能力却受到很【hěn】大【dà】影【yǐng】响，相比于【yú】收入，投资者可能更【gèng】看重公司的盈利能力。

智通财【cái】经APP了解到，过去三【sān】年，该公司毛利率呈现持续下降趋【qū】势，累计下降【jiàng】了8.9个百【bǎi】分点至21.3%。所有【yǒu】业【yè】务毛【máo】利率水平都有不同【tóng】程【chéng】度下降【jiàng】，其中物业管理【lǐ】毛利下降【jiàng】6.3个百【bǎi】分点至21.9%，社区增值、非业主增值及其他专业【yè】服务分别【bié】下滑18.1个、23.4个及【jí】11.3个百分点至【zhì】32.9%、6.4%及【jí】6.9%。

除了毛【máo】利率下【xià】滑外，费【fèi】用率也在上升，2022年销售及行政费用率合【hé】计为14.3%，较2020年上升1.39个百分点，减值亏损大幅提升，2022年【nián】为3.72亿元，其中应【yīng】收款减值高达3.58亿【yì】元，占比收入13.74%。减值率和两项费用【yòng】率合计为【wéi】28%，远【yuǎn】高于【yú】毛利率水平【píng】，扣【kòu】除【chú】毛【máo】利率【lǜ】，亏损率6.74%。

目【mù】前核心问【wèn】题，是亏损的原因以及持续【xù】性。首先【xiān】毛【máo】利率下降由于疫情导致单价降低，在供应端行业不景气【qì】下【xià】，降低【dī】物业【yè】管理费获取市场为【wéi】明智之举，该公司【sī】核心业务利润【rùn】率【lǜ】虽有所下降，但【dàn】收【shōu】入仍是增长的，不可【kě】抗力消【xiāo】除后，该影【yǐng】响不具有【yǒu】持续性；费用【yòng】率其实还算稳【wěn】定，上升主要是业务【wù】扩张导致行政支出【chū】增加【jiā】。

而减值亏损则是房地产【chǎn】客户应收【shōu】款拖欠导【dǎo】致，这和行业紧密相关，房【fáng】地产行情频出暴雷信息，融资【zī】端受到巨【jù】大影响，同时需【xū】求端大【dà】幅下【xià】滑，也导致大部分地【dì】产【chǎn】公司【sī】回款困【kùn】难【nán】，没【méi】资金就无法满足应付款的支【zhī】付。不过今年融【róng】资端宽松，资金得到缓解【jiě】，预计收款相对顺畅，该公司【sī】还【hái】有【yǒu】8亿【yì】元的应收款【kuǎn】，今年减值空间【jiān】不大。

行业缓慢复苏，估值底部值博率高

行业【yè】仍是影响时代邻里【lǐ】基本面最大的变数，房地产行【háng】业融【róng】资及需求环境【jìng】改善后，预计对【duì】物业【yè】管理【lǐ】行业有【yǒu】一定的提振【zhèn】。

物业管理行业【yè】近几【jǐ】年发展较快，2016-2021年市【shì】场规模复合【hé】增速【sù】达到12%，但【dàn】2021年底以来，大【dà】量项目的延期交付，增【zēng】加【jiā】了物业管理公司【sī】业绩【jì】不确定性【xìng】，这也导【dǎo】致了2022年的行业收【shōu】入的波动。数据【jù】显【xiǎn】示，57家在港【gǎng】上市的物业管【guǎn】理标的于2022年收入仍稳增长，但【dàn】净【jìng】利润下滑达44.2%。

行业利润下【xià】滑普遍特【tè】征是毛利【lì】率下行以【yǐ】及应【yīng】收款的减值，部分标的于过去几年【nián】通过收【shōu】并购得到迅【xùn】速扩张，但也导致商誉【yù】值较大的也存在减值风险，时代邻里商誉减值约八千万元【yuán】，但商誉【yù】值较低【dī】，截至2022年【nián】为【wéi】4.85亿元。其实2023年行业可见复苏，在于：一是【shì】地产【chǎn】行业销售数【shù】据明【míng】显改善；二物业管【guǎn】理仍存在存【cún】量市场【chǎng】竞争空【kōng】间。

今【jīn】年【nián】从2月份开始，地产行业逐步【bù】复苏，据中指研究院【yuàn】数据【jù】，今年9-22月，TOP100房企【qǐ】销总额为29661亿元，同比增长8.4%；物业【yè】管理【lǐ】行业在管理面积【jī】近300亿【yì】平【píng】方米，但每年新【xīn】增【zēng】房屋竣工面积以及【jí】销售面积保证存量【liàng】面积呈中单位数的增速。行业【yè】集【jí】中度低，竞争力较为分【fèn】散，参【cān】与者通过收购及获【huò】取【qǔ】第三【sān】方【fāng】资源迅速扩张市【shì】场份额。

时代邻里【lǐ】在第【dì】三方【fāng】资源上较同行有更大的优势，此外，该公司【sī】账上有8.1亿元的现金，占比总资产为27.6%，扩张资金较【jiào】为充裕。预计【jì】2023年，在收购及第三方获客【kè】上【shàng】会有较【jiào】大的【de】支出安【ān】排，同时【shí】该公司多元业务【wù】体系下，行业转暖驱动增【zēng】值服务【wù】业【yè】务预计也【yě】将恢复增长【zhǎng】。该公【gōng】司规模【mó】虽小【xiǎo】，但竞争力并【bìng】不【bú】低，业绩预期高。

市值缩【suō】水超过九成，但时代【dài】邻里基本面坚【jiān】挺，行业有【yǒu】所【suǒ】复苏【sū】，政策面持续【xù】支持，预计业绩增【zēng】长趋势仍强劲，而估值位于【yú】底部，值博率【lǜ】高【gāo】。