曾喊【hǎn】出千亿目标的领地控股再陷债务【wù】违约 未来【lái】将【jiāng】走向【xiàng】何方？-环球关注【zhù】

房企违约又添一【yī】例【lì】。近日，领地控股集团【tuán】有【yǒu】限公司（简称“领地控股”）发布【bù】公告称，公【gōng】司此前已展期一【yī】年的1.1943亿美元【yuán】票据再次违约【yuē】。

【资料图】

领地控股的“流动【dòng】性”紧张有迹【jì】可循。在销售额方面【miàn】，领地【dì】曾喊出“千亿【yì】目【mù】标”，但【dàn】销售业绩至今【jīn】与目标相比仍有较【jiào】大【dà】差距【jù】。在业内人士看来，其现【xiàn】金【jīn】流与到【dào】期债务不匹配，到期债务【wù】较为集中且【qiě】规【guī】模相【xiàng】对较大，是二次违约的【de】重要原因。

领地【dì】控股曾喊出“千亿目标【biāo】”，但销售业绩至今与【yǔ】目标【biāo】相比【bǐ】仍【réng】有较大差距。图/IC photo

已展期一年的美元票据再次违约

领地控【kòng】股再次【cì】违约的【de】该笔【bǐ】票据是此前领地【dì】控股为交换旧票据而发行的【de】新票据。9-21，领地【dì】控股发行本【běn】金总额1.5亿【yì】美【měi】元的票据，其按年利率12%计息【xī】，在【zài】9-21及9-21期末【mò】支付【fù】，到期后，该笔票据的本金总额【é】1.2273亿【yì】美元仍未偿还【hái】。9-21，领地【dì】控股【gǔ】宣布发行于2023年【nián】到期的【de】1.1943亿美元、年利率12%的优先票据，票据【jù】期限为364天【tiān】，以置【zhì】换上述1.5亿美【měi】元票据的未偿还本金额最少约1.1046亿美【měi】元（或90%）。交换要约的目的是再融【róng】资未偿还【hái】票据及改善公【gōng】司的流【liú】动【dòng】资金状况。

公告披露，新票据于9-21到期。然【rán】而，在【zài】到期时，领【lǐng】地控股未【wèi】能支付有关本金【jīn】，将构成一项违【wéi】约事【shì】件；在【zài】到期后30天宽限【xiàn】期届满时仍未能支付有关利息，也将构成【chéng】一项【xiàng】违【wéi】约事件。

公告称，鉴于房地产行【háng】业及金融【róng】环境，该集【jí】团可供偿【cháng】还海【hǎi】外【wài】债务的资金【jīn】受【shòu】压。根据政【zhèng】策【cè】规定，集团绝大部分在岸现金必须存【cún】放于指定银行【háng】账户作严【yán】格的预售【shòu】现金监管，以确保发展中物业能【néng】顺利完工。因此，即使集团竭【jié】尽全力，截至公【gōng】告日期，公【gōng】司仍未支付新票据的全部【bù】本金额【é】约1.19亿美元及其应计【jì】及【jí】未付利【lì】息【xī】。

领地控股表示，集团【tuán】正努【nǔ】力不【bú】懈地维【wéi】持业务营【yíng】运稳定【dìng】，加【jiā】快物【wù】业销售及收回销售付款，以保障全体持有者的利益。虽【suī】然市场环境紧张，集团【tuán】仍对中国房地产【chǎn】市场持乐观态【tài】度，认为【wéi】其将在促进房地产行【háng】业健康恢复的政【zhèng】策后【hòu】逐步复苏。

领地控股在公告中还表示，鉴于目前面对【duì】的挑战，公司正考虑整【zhěng】体解决方案，以全体持有【yǒu】者的利益为依据【jù】应对海【hǎi】外债务状【zhuàng】况【kuàng】。公司将与财务【wù】顾【gù】问【wèn】的潜在人选讨【tǎo】论，以评估【gū】集团【tuán】的资本【běn】架【jià】构【gòu】及流【liú】动资金【jīn】，并探【tàn】索改善目前流动资金【jīn】状况的【de】整体解决【jué】方案选项。对此，公司也将委聘盛德律师事务所担【dān】任其法律顾问，以支援其工作。公司渴望与【yǔ】海【hǎi】外债权【quán】人商讨【tǎo】及【jí】合作，寻求海【hǎi】外债权人支【zhī】持公司寻找海外债务的整体解决方案【àn】，共同【tóng】面对行业困难。

营收依赖成渝经济带及四川省

公开信息显示，1999年，刘玉【yù】辉【huī】与兄弟刘山、刘玉奇在【zài】四川眉山市【shì】创立领地控股的【de】前身眉山宝马地【dì】产，2006年迁【qiān】总部至【zhì】成【chéng】都，从此开启全国化扩张历程，成【chéng】为【wéi】继【jì】蓝光发展【zhǎn】、新希【xī】望地产之后的又一个川派龙头【tóu】房企【qǐ】。9-21，领地【dì】控股在港交所上市。

在【zài】住宅产品上，领地控【kòng】股【gǔ】拥有蘭【lán】字系、观字【zì】系、悦字【zì】系【xì】、天字系等经典产品系列【liè】。除了住宅及【jí】商业物业的开发与销售外，领地【dì】控股还【hái】持有部分自【zì】主开发的商业【yè】物业作为进一步【bù】投【tóu】资与运营，并从【cóng】事酒店管理业务，形成三大产业【yè】板块——地产【chǎn】、商业、酒店。

领地控股的【de】流动性紧张有【yǒu】迹可循。销售额方面，领地曾喊出“千亿目标”，但销【xiāo】售【shòu】业绩至今与目标【biāo】相比仍有【yǒu】较大差距。从【cóng】财报【bào】数据来看，2022年，领地【dì】控股的【de】销售【shòu】情况并不乐观【guān】，全年【nián】合约销售金额为137.22亿元，同比下【xià】降40.4%；合约销售建【jiàn】筑面积为190万平方【fāng】米【mǐ】，同比减少约29.5%。

领地控股起步于【yú】四川，现阶【jiē】段销【xiāo】售收入仍【réng】较为【wéi】依赖成渝【yú】经【jīng】济带及四川省其他城市【shì】，亦加剧了市场风险。分区【qū】域来看【kàn】，京津冀地区【qū】、华中地区、成渝经济带及四川省其【qí】他城【chéng】市、粤港澳大湾【wān】区【qū】贡献的【de】合约销【xiāo】售额，分别占集团2022年合约销售总额的约【yuē】1.1%、6%、82.1%及3.5%。由此可见，除了成【chéng】渝【yú】经济带及四川省【shěng】其【qí】他城市之外【wài】，其【qí】他区域市场对其销售的贡献并不大。

截至9-21，领地控股【gǔ】的净资【zī】本负【fù】债比率约为0.99倍，而2021年同期则为约0.53倍【bèi】。对于净资【zī】本负债【zhài】比率的增加【jiā】，领【lǐng】地【dì】控股【gǔ】在【zài】其年报中表示，主【zhǔ】要是由于2022年度亏损导【dǎo】致权益总额减少。此【cǐ】外，截至2022年，领地【dì】控股流动负债达【dá】434.91亿元，而现【xiàn】金及【jí】现金等价物仅为25.96亿元。

“现金【jīn】流与【yǔ】到【dào】期债务不【bú】匹【pǐ】配，到期债务较为集中且规模【mó】相对较大，这是领【lǐng】地控股二次违约的重要【yào】原因。”同策【cè】研究院研究总监宋红卫分析称，从其财务报表数据可看出【chū】，尽管【guǎn】领地【dì】控【kòng】股积【jī】极自救，包括找四大资产管【guǎn】理公司【sī】处置资【zī】产【chǎn】，积极做项目销售推广，但效果并不理想【xiǎng】，去年【nián】其营销费用、成本均大幅上【shàng】涨，导致超过【guò】营收【shōu】额【é】，业绩亏损【sǔn】。

财报显示，2022年，领地控股收益为139.79亿元【yuán】，同比【bǐ】下降7.1%；毛利亏损【sǔn】19.996亿元，较2021年的毛利【lì】29.081亿元减少【shǎo】168.8%；截至9-21，领地控股毛【máo】利率约为-14.3%。此外，领地控股【gǔ】归【guī】属【shǔ】于【yú】公【gōng】司拥有人的亏损达41.5亿元；净亏损50.98亿元，同比【bǐ】下降900.6%；现金及【jí】银行【háng】结【jié】余约【yuē】36.569亿元。

推动债务重组或展期或是大概率事件

对于这【zhè】笔已展期一年【nián】的1.1943亿【yì】元美元票据【jù】再次违【wéi】约【yuē】，盘古智【zhì】库高级研究员【yuán】江瀚【hàn】分析，领【lǐng】地【dì】控【kòng】股的债务违约【yuē】可能是由于资【zī】金流动性不足所致。该公司在过去几年中大量投资【zī】房地产项目【mù】，但【dàn】受到行业竞争加剧等影响，回款速【sù】度【dù】放缓【huǎn】，现金流吃紧。此外，公司【sī】还涉及其他【tā】融资活动【dòng】，如【rú】信托融资和股【gǔ】权【quán】质押等，这些融资行为进一步增加了公司的债务负担。在偿还债务方【fāng】面，由于公司的现【xiàn】金流【liú】状况不【bú】佳【jiā】，无法【fǎ】按时偿【cháng】还债务，导致违约情况的发生【shēng】。

除此之【zhī】外，江瀚指出，领地控股的管理层【céng】在财务【wù】管理方面或存在【zài】相应疏漏，或是导致公司【sī】走向债【zhài】务违约境【jìng】地的原因之一。在过【guò】去几【jǐ】年中，公司加大了对房地产项目的投资力度【dù】，但并没【méi】有对项目风险进行充分评估和管理【lǐ】，这些行为可【kě】能增【zēng】加了【le】公司的【de】财务【wù】风【fēng】险。

在【zài】58安【ān】居客研【yán】究【jiū】院院长张波看来，领【lǐng】地控股和其【qí】他出现债【zhài】务【wù】违约的房企类似，由【yóu】于前【qián】几年追求规模化，融资层面过【guò】于激进，而去年销售【shòu】现金回流大比例减少，导致现金流紧张，同时亏损面进【jìn】一步扩大，盈利【lì】能力趋弱。从而其偿【cháng】债【zhài】能力【lì】受到明显影响，现【xiàn】有【yǒu】的【de】现金流不足【zú】以覆盖短期债【zhài】务。

中【zhōng】国企业资本联盟副理事长柏文【wén】喜表【biǎo】示，领地控【kòng】股再次违【wéi】约，主要【yào】是【shì】楼市恢复未达预期造成【chéng】回款不足，叠加出险【xiǎn】中小房【fáng】企仍面临【lín】融资不畅的问题，造成企业流动性不足所致。

在【zài】此背景【jǐng】下，展望领地【dì】控股【gǔ】未来【lái】的发展，江瀚指出，由于【yú】领地控【kòng】股已经出现了债务违约情况，信誉受损，可能会面临融资难【nán】度加大、资【zī】金链紧张等【děng】风险。同【tóng】时，受到【dào】行【háng】业竞争等因素的影响，公司的业务发展也可能受到影响。由于【yú】公司面【miàn】临的挑【tiāo】战较多，未【wèi】来【lái】发展前景存在不确【què】定性。而在宋红卫看【kàn】来，尽管领地控股在积极自救，但【dàn】由于地产【chǎn】行业大【dà】趋势已【yǐ】经确立，销售短期【qī】内难以改【gǎi】观【guān】，外部融资通道受【shòu】阻，前景或不【bú】乐观【guān】。

对于已出现【xiàn】债务违约的领地控股【gǔ】而【ér】言，除了促【cù】进销售回款并【bìng】通过资产处置“补血”之外，与债【zhài】券持有【yǒu】人积极【jí】沟通寻求解决方案，也【yě】同等【děng】重要。张【zhāng】波指出【chū】，从领地【dì】控股的发展来看，全【quán】面清偿债务依然需要一定时间，未来推【tuī】动债【zhài】务【wù】重组或者大额债务展期将是大概【gài】率事件【jiàn】。

“未【wèi】来企业走向还有赖于债【zhài】务重组、资产与业【yè】务重组，以【yǐ】及市场恢复与企【qǐ】业运营恢复【fù】的【de】状【zhuàng】况。也【yě】不排除因与债权人关系恶化【huà】，而被申【shēn】请企【qǐ】业重整或【huò】破产清算的可能。”柏文喜【xǐ】如是说。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 赵琳