广州【zhōu】一物业公司【sī】擅用维修【xiū】基【jī】金【jīn】改装楼顶 78名小区业【yè】主诉请恢复原状获法院支【zhī】持

78名小区业主诉请恢复原状获法院支持（副题）

(资料图片)

人民法院报讯（记者【zhě】 谢君源 通讯员 赵琦铭 陈【chén】婷婷【tíng】）近日，广【guǎng】东【dōng】省广州市【shì】中级人民【mín】法院二审审结一起物业服务合同纠纷案【àn】。

广【guǎng】州市【shì】某小区的楼栋【dòng】顶层屋面为【wéi】斜顶式设计，屋面【miàn】均铺设了装饰性瓦片，风【fēng】格统一，颇为美观。2018年，有业主发【fā】现【xiàn】小区F栋楼顶【dǐng】屋面瓦片【piàn】存在【zài】个别松动【dòng】情况，遂【suí】通过信访渠道向区住建局反映。区住建局依职能提供【gòng】政策咨询【xún】和业务指导，认为物业公司应抓【zhuā】紧时间【jiān】维修屋【wū】面瓦片，紧【jǐn】急情况【kuàng】下可以【yǐ】启动应急维【wéi】修资金。

2021年3月，物业公司【sī】启动应急【jí】维修资金使【shǐ】用【yòng】程序【xù】，单方委托某鉴【jiàn】定【dìng】机构对F栋楼顶屋面进行【háng】了鉴定。鉴定机构出具鉴定意【yì】见【jiàn】：F栋楼顶屋面【miàn】局部瓦片存在开裂、破【pò】损、脱【tuō】落【luò】及缺失现象，个别残存瓦片【piàn】呈【chéng】脱落趋势，有安全隐患，认定屋面构【gòu】件为一般损坏，应尽快对【duì】损坏部位做修缮处【chù】理【lǐ】。随后，物【wù】业公司在广【guǎng】州【zhōu】市【shì】物业专项维修【xiū】资金信【xìn】息管【guǎn】理系统登记创【chuàng】设“F栋楼【lóu】顶屋面瓦片【piàn】修复工程”项目并进行预算审价。

2021年6月，物业【yè】公【gōng】司发出【chū】邀请招标文件，某装饰公司中标【biāo】。双【shuāng】方经【jīng】协商，制定了“铲除【chú】F栋楼顶原屋面的瓦片及其松脱的砂浆【jiāng】结合【hé】层，重新做【zuò】防水层及涂料装饰”的【de】维【wéi】修方案。F栋分为三个单元，物【wù】业公司仅在二单元【yuán】一楼大堂【táng】张贴【tiē】了公示维修方案。

2021年11月，某【mǒu】装饰公司在未【wèi】取得施工许可【kě】证的情【qíng】况【kuàng】下，铲除了F栋楼顶屋面部【bù】分瓦片，拟以刷涂料的【de】方【fāng】式进行维修，在刷涂料时，被F栋的刘【liú】先生【shēng】等【děng】业主阻止。

2022年【nián】3月，刘先生等78户业主向法【fǎ】院提起诉讼，认为物业【yè】公司【sī】未经业【yè】主【zhǔ】同意擅自施工【gōng】并动【dòng】用维修资金，故意毁【huǐ】损楼顶屋【wū】面瓦片，严重【chóng】损害楼体美【měi】观【guān】并妨碍防水、排水，其行为已违反物业服务合同的【de】约【yuē】定，要求【qiú】物业【yè】公司【sī】将【jiāng】其拆除的F栋【dòng】楼顶屋面瓦片【piàn】恢复原状，保持原来的外观、结构和功能。

一审法院【yuàn】审理后【hòu】，判【pàn】决驳回刘先生等78户业主的全部诉讼请求。刘【liú】先生等78户【hù】业主【zhǔ】不服，向广【guǎng】州【zhōu】中院提起上诉。

广州中院二审【shěn】判决，撤销一审判决，物业公司于判决【jué】发生【shēng】法律效力之日【rì】起三【sān】十日内将其铲除【chú】的楼顶屋面瓦片恢复【fù】原状【zhuàng】。该判【pàn】决现已生【shēng】效。

法官说法

物业公司是小区物【wù】业【yè】服务企业，与业主【zhǔ】建立了物业服务合同关系后，对小区【qū】共有【yǒu】部分包【bāo】括楼顶等享有共【gòng】有和共同管理的权利。本案中，物业公司对案涉【shè】楼栋的楼【lóu】顶屋面【miàn】瓦片【piàn】进【jìn】行维护【hù】和管【guǎn】理，需要接受【shòu】业主的监【jiān】督。

从程序【xù】上看，楼顶屋面【miàn】瓦片的维修属于【yú】重大【dà】维修【xiū】，根据民【mín】法典规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金属于【yú】应由业主【zhǔ】共同决定事项，应当由专有部【bù】分面积占比三【sān】分之二以上的【de】业【yè】主且【qiě】人数占比三分【fèn】之二【èr】以上的业主参与【yǔ】表决，经【jīng】参与【yǔ】表决专【zhuān】有部分面积过半数的【de】业【yè】主且参与表决人数过【guò】半数的【de】业【yè】主同意后，方【fāng】可启动维修【xiū】程序。本案中，物业公司未经【jīng】业主【zhǔ】表决【jué】，擅自启动维修【xiū】程序，刘【liú】先生等78户业主提出【chū】异议，已超过案涉楼【lóu】栋【dòng】126户业【yè】主【zhǔ】的一半。在后【hòu】续就【jiù】案【àn】涉【shè】楼栋楼顶屋面瓦片维修事宜展开的鉴定、招标等程序中，均没【méi】有【yǒu】业主方代表的参与及监督，物业【yè】公【gōng】司以上【shàng】行为已损害了业【yè】主的知情权、表决权等合法权益。

从维修方【fāng】式上看，案涉楼栋楼顶屋面瓦片【piàn】仅为局部【bù】开裂破损【sǔn】，物业公司【sī】可以就破损【sǔn】开裂【liè】的瓦片进行局部【bù】的修缮和更换，或者按照【zhào】房屋原始的【de】设计，采用与屋面瓦片铲除之前一样【yàng】的材料和工【gōng】艺【yì】，对案涉楼栋楼顶屋面瓦片进【jìn】行重新铺设，外【wài】观上与其他【tā】楼栋保持一致。现物业【yè】公司将屋面瓦【wǎ】片全部铲除后，采用刷涂料的方式进行维修，属于对楼宇外【wài】观【guān】的重大【dà】改变【biàn】，超出了【le】物【wù】业【yè】公司对房屋共用【yòng】部位及共用设施设备进行【háng】维护【hù】和管理的合理限【xiàn】度，刘【liú】先生等业主有权【quán】要【yào】求物业公【gōng】司将拆除【chú】的【de】屋面瓦片【piàn】恢复原状，按【àn】照楼【lóu】宇当初统【tǒng】一的【de】设计【jì】样【yàng】式进行维【wéi】修。

物业管理【lǐ】服务事【shì】关千家万户，是【shì】关系居民生活质量的“关键小事”，是基层社会治理的【de】重要一【yī】环。作为业主，享【xiǎng】有监督物【wù】业服务企【qǐ】业【yè】的工作【zuò】、监督物业共用部位和共用设施设备专【zhuān】项维【wéi】修资【zī】金管【guǎn】理和【hé】使用【yòng】的权利；作为物业服务企业，应【yīng】当充分尊重业【yè】主的【de】知情权【quán】、表【biǎo】决权、监督权等合法权益【yì】，合【hé】理适度【dù】地为小区【qū】业主提供物业【yè】管理服务，不履【lǚ】行或不适【shì】当【dāng】履行法【fǎ】律、法【fǎ】规规定以及合同【tóng】所约【yuē】定的维修、养护、管理等义务的，构成违约，应【yīng】承【chéng】担继续履行【háng】、采【cǎi】取补救措施或【huò】者赔偿损【sǔn】失等相应的违【wéi】约责任。