首席经济学家黄文涛：存量房贷利率调整的目的与影响

来源：中信建投证券研究　　文|黄文涛

【资料图】

存量房贷利率调整的政策目【mù】标【biāo】是减少提前【qián】还贷，一方面能【néng】够帮助减少【shǎo】居民【mín】支出、修【xiū】复【fù】居民脆弱的资产负债表，并在一定程度上通过“开源节流”帮助居民【mín】提高净【jìng】收入、促进【jìn】消【xiāo】费支出【chū】。另一方面也能够帮助【zhù】部分银行减【jiǎn】少【shǎo】因提前还贷造成的【de】经【jīng】营【yíng】压力。

存【cún】量房【fáng】贷调整的影【yǐng】响和节奏【zòu】方面，2008年后金【jīn】融危机周期，曾有银【yín】行对存量房【fáng】贷利【lì】率进行打折。但本轮【lún】面临的地产周期、政【zhèng】策刺激意图等截然不同，按照央行目前的表述【shù】，“自【zì】主协商，变【biàn】更合【hé】约【yuē】或新发贷款”或许意味【wèi】着“因城施策”乃至根据【jù】不同银行、不同合同条款进【jìn】行差【chà】异化【huà】调控。

9-22，中国人民【mín】银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议【yì】，会议继【jì】续体现对【duì】房地产市场平稳健康发展【zhǎn】的政策支持，提【tí】到“指导【dǎo】商业银行依法有序调【diào】整存【cún】量个【gè】人住房贷款利率”，对存【cún】量房贷【dài】利率的再次表态，体现对人【rén】民【mín】银行对此的【de】高度关注。

存量房贷利率调整的政策目标

调降存量房【fáng】贷能够帮助银【yín】行减少提前【qián】还贷现象，也能够减少居民房【fáng】贷支出、修复【fù】居民【mín】资【zī】产负债表。负【fù】债端房贷是大多数家庭最大的债务负担，而利率则直接影响借款人每月的还【hái】款【kuǎn】额，纵然平均【jun1】房贷利率随LPR持续下行，但生息资【zī】产的收益率【lǜ】下行更快，长【zhǎng】期以往，居【jū】民【mín】的资产负【fù】债表有可【kě】能走【zǒu】向衰【shuāi】退。存量【liàng】房【fáng】贷利率下【xià】调可以直接【jiē】减轻借款人的【de】财务【wù】负担【dān】。下调利率【lǜ】意味着借款人每【měi】月需要偿【cháng】还的房贷金额将【jiāng】会【huì】减少，修复【fù】居民的【de】负债【zhài】端【duān】。存【cún】量房【fáng】贷利率【lǜ】调整助力【lì】促进【jìn】消费，扩大内需，起到开源节流的【de】作用。同时调整存量房贷利率进【jìn】一步降低居【jū】民资产负债表对于房地【dì】产市场的依赖。

存量房贷利率调整的节奏和幅度

从历史上【shàng】看，2008-2009年存量房贷利率【lǜ】下调已【yǐ】有先【xiān】例，彼时最【zuì】高优惠可达7折。但本轮【lún】存量房【fáng】贷【dài】利率调整背景大为不同【tóng】，在上半【bàn】年金融【róng】统计【jì】数据新闻发【fā】布会【huì】中央行【háng】的【de】表述为“按照市场化、法治化原则，我们【men】支持【chí】和鼓励【lì】商业银【yín】行与【yǔ】借款人自主协商变更合同【tóng】约定【dìng】，或者是【shì】新发放贷款置换原来【lái】的存量【liàng】贷款”。从方式【shì】上来说【shuō】，由【yóu】于【yú】不同地区不同个人的合【hé】同情况差异可能较大，统一【yī】调整存【cún】量房贷利率的【de】可能性较【jiào】低，执行难度也较大，后续采取“因城施策”的概率较【jiào】大。同时【shí】，比【bǐ】如新老贷【dài】款，不同条款【kuǎn】贷款的【de】具体调整，也【yě】需【xū】要更详细的应对处【chù】理。央行强调“按照【zhào】市场【chǎng】化、法治化原则”意【yì】味着存量房【fáng】贷【dài】利率的【de】调整是在借款人和【hé】商业银行合理协商后的结果。

一、存量房贷利率调整的政策目标

调降存【cún】量房贷能够帮助银行减少提前还贷【dài】现象。货币政策司司长邹澜提到【dào】“提前还【hái】款【kuǎn】客观【guān】上对【duì】商【shāng】业银【yín】行的收益也有一定【dìng】的【de】影【yǐng】响”。借款人选择提前还清贷【dài】款，银行将无法获得原计划的全【quán】部【bù】利【lì】息【xī】收入。这在短【duǎn】期内可能会对【duì】银【yín】行的【de】利润产生【shēng】负【fù】面影响。而在收回贷【dài】款【kuǎn】后，由于银行净息【xī】差持续回落，传统【tǒng】贷款业【yè】务的盈利空间【jiān】持续被【bèi】压缩，银行自营的压【yā】力上升【shēng】，若原本的用于【yú】贷款【kuǎn】资金流入金融市场【chǎng】，可能会带来【lái】资金空转、脱实向虚的风险。但需要看到的是，调节存量贷款利【lì】率也会降低银行【háng】利润，需【xū】要后续货币政策对银行进行支持。

调降存量【liàng】房贷能够减少居民房贷支出、修复居民资产负【fù】债表。邹澜司【sī】长在上【shàng】半年金融统【tǒng】计【jì】数据新闻发布会上提【tí】到，“因为理财收益【yì】率、房【fáng】贷利率等价【jià】格【gé】关【guān】系已经发生了变化，居民使用存款或【huò】者减少其他投【tóu】资提【tí】前偿还存量贷款【kuǎn】的现象【xiàng】大幅增加”。用【yòng】中国外汇交易中心的RMBS条件早偿率指数来衡【héng】量居民提前【qián】还款【kuǎn】的【de】情况，2023年以来的早【zǎo】偿率指数达到了2020年以来的高位【wèi】。高早偿率的背【bèi】后【hòu】反【fǎn】应的是三年【nián】疫情导致的居民资产负【fù】债表受损，而【ér】疫后经济属于弱修复的状态，叠【dié】加较【jiào】高的失业率以及较弱【ruò】的信心，居民体现【xiàn】“去杠杆”的【de】行为。负债端房贷【dài】是大【dà】多数家【jiā】庭最【zuì】大的债务负【fù】担，而利率则直接影响借【jiè】款人每月的【de】还款额【é】，纵然【rán】平均【jun1】房贷【dài】利率随LPR持续下行，但生【shēng】息资产的收【shōu】益率下行更【gèng】快，长【zhǎng】期以往，居民的资产【chǎn】负债【zhài】表有可能走向衰退。存量【liàng】房贷利【lì】率【lǜ】下调可【kě】以直接【jiē】减轻借【jiè】款人的财务负担。下调利率意味着【zhe】借【jiè】款人每月需要偿还的【de】房贷金额【é】将【jiāng】会减少，修复居民的负【fù】债端。

存【cún】量房贷利率调整助力促进消费【fèi】，扩大内需。9-22的【de】政【zhèng】治局会议中研判【pàn】总需求不足仍是经【jīng】济运行中的【de】主要矛盾，并【bìng】强调【diào】要【yào】扩大消费。9-22，恢复和扩大消费20条措施发布，旨在充分【fèn】发挥消【xiāo】费对经【jīng】济发展【zhǎn】的基础【chǔ】性【xìng】作用，不断增强高【gāo】质量发展的持久【jiǔ】动力。而存量【liàng】房贷【dài】利率的调整为促【cù】进消费起到开【kāi】源节【jiē】流【liú】的作【zuò】用，截止6月，金融机构个人住房贷款余额为386，000亿元，存【cún】量房【fáng】贷利率若降低10BP，则对应减【jiǎn】少约400亿利息支出。与20条【tiáo】形成政【zhèng】策【cè】组【zǔ】合拳，将对消费起【qǐ】到的支持作用。

调【diào】整存量房贷利【lì】率【lǜ】进一步降低居民【mín】资产负债表【biǎo】对于【yú】房地产市场的【de】依赖。9-22的政【zhèng】治局会议提到“适应我国房地产市场供【gòng】求关系【xì】发生重【chóng】大变化【huà】的新【xīn】形【xíng】势，适时调整【zhěng】优化房地产政策”。进入2023年以【yǐ】来，第一季【jì】度的【de】房地产市场有【yǒu】所起色，但【dàn】在第二季【jì】度进入下行【háng】区【qū】间，各【gè】线城市的成交面积走【zǒu】低、新【xīn】房【fáng】和二手房的房价下降，叠加【jiā】房企债务违约压力大，中央研判我国【guó】房地产供求关系【xì】发生“重大变化”。下半年工作会中提【tí】到要【yào】支持房地产市场平【píng】稳健康发展，“将【jiāng】因城施策精准实施【shī】差别化住房【fáng】信贷【dài】政策，继续【xù】引导个人【rén】住房贷款利【lì】率【lǜ】和【hé】首付比例【lì】下行，更【gèng】好满足居民刚性【xìng】和改善性【xìng】住房需【xū】求。”在多年房住不炒的【de】坚【jiān】持【chí】下，房地产市场的供【gòng】求关【guān】系发生了变化，调整存量房贷利率配合限购等政策的调整有助于释放居民的改善性住房需求，改善居民生活质量并维【wéi】护房地产行业的【de】平稳健康发展【zhǎn】，并推动家居等【děng】耐用品的【de】消费

二、存量房贷利率调整的节奏和幅度

从【cóng】历【lì】史上【shàng】看，2008-2009年存量房贷利率下调已有先例，彼时最高优【yōu】惠可达【dá】7折。2008年时值【zhí】国际金融危机【jī】，房【fáng】地产市场低迷，经济【jì】增长压力较大【dà】，人民银行扩大商【shāng】业性【xìng】个人住【zhù】房贷款利率下浮幅度【dù】，而对于存【cún】量【liàng】房贷的利率，央行表【biǎo】态【tài】，金融机构应按【àn】原 贷款合同约定条款，在综【zōng】合评估风险的基础【chǔ】上，自主确定【dìng】已发放【fàng】商业性个人住【zhù】房【fáng】贷款【kuǎn】尚未【wèi】偿【cháng】还部分的利率水平。但在具体落实中，央行没有做出明确规定。在【zài】后续跟【gēn】进中【zhōng】，许多大行制定存量房贷【dài】利率优惠政策，存量【liàng】房贷利率优惠可达到7折【shé】，但【dàn】有相关【guān】办理【lǐ】条件和限制。与当时【shí】情况相比，由于【yú】当前【qián】银行息差【chà】处于历史低位，且存量【liàng】房贷【dài】余额【é】已是当【dāng】年的十【shí】倍以上，且按揭贷款占总贷款比例提【tí】升，达到之【zhī】前的存量房贷利率调整【zhěng】力度【dù】的可能性较小，需要观察后续【xù】政策的进一【yī】步指导。

本轮存量房贷【dài】利率调整背景大【dà】为不同【tóng】，影【yǐng】响几何【hé】？在上半年金融统计数据新闻发布会中央行的表述为【wéi】“按照市场化、法治化原则，我【wǒ】们支持和【hé】鼓励【lì】商业银行与借款【kuǎn】人自主【zhǔ】协商变更合同约定，或者【zhě】是新发放贷款置换原【yuán】来的【de】存量贷款”。从方式上来说【shuō】，由于不同【tóng】地区不【bú】同个人的合【hé】同情【qíng】况差异可【kě】能较大，统【tǒng】一调整存量房贷利【lì】率的【de】可【kě】能性较低，执【zhí】行难度也较大，后续采取“因城施【shī】策”的概率【lǜ】较大，同时，比如新老贷【dài】款【kuǎn】，不同条【tiáo】款贷款的具体【tǐ】调整，也需要更详细的应【yīng】对处理。央行【háng】强【qiáng】调“按照【zhào】市场化、法【fǎ】治化【huà】原则”意味着存量【liàng】房贷利率的调整是在借款人【rén】和商业银行合理协商【shāng】后【hòu】的结果。对于银行来【lái】说，提前还款会带来对银行【háng】经营【yíng】的【de】压力，而降低房【fáng】贷利率也直接影响【xiǎng】其利【lì】润，按【àn】揭贷款作【zuò】为银行的优质【zhì】资产，并且按揭客户会对银行的其他【tā】业【yè】务【wù】有衍生需【xū】求，客户流失不符合银行的【de】利益，银【yín】行【háng】会综合权衡【héng】与客户协【xié】调。但从客【kè】户的角【jiǎo】度【dù】来说，不具【jù】有提前还【hái】款能力的客【kè】户可能议价能力有限，在与银行的【de】协商中能【néng】获得的让利较小【xiǎo】。而【ér】且【qiě】从法制化的原则来说，若全面统一降低存量房贷利【lì】率，房价下跌时【shí】降【jiàng】低合同【tóng】利【lì】率，房价上涨【zhǎng】时维【wéi】持合同利率【lǜ】，实际上有转嫁【jià】房地产风险的感觉，对【duì】房地产市场【chǎng】的平稳发展【zhǎn】并无裨益。后续法制化、市场化的政策落实还有待观察【chá】。

第【dì】一，宏观【guān】经济【jì】和金融体系【xì】仍然面临【lín】海内外环境的多【duō】重扰动，国内受【shòu】到疫情余波【bō】、地【dì】产、地方【fāng】政府【fǔ】债务的【de】影【yǐng】响，国外受到贸易冲突、海外紧缩【suō】和极化思潮的影响【xiǎng】，国内经【jīng】济发【fā】展【zhǎn】和【hé】改革都可能存在【zài】一定【dìng】不确定性。第二，既有政策落地效果及后【hòu】续【xù】增量政策出台进展【zhǎn】不及预【yù】期，地方政府对于【yú】中央政策的理解不透彻、落实不到位。第三，经济增速放缓，宏观经【jīng】济基本面下行，经济运行【háng】不【bú】确定【dìng】性加剧。第【dì】四，近期【qī】房地产市场较为低迷，国际资【zī】本市场风险传【chuán】染也有可能诱发国内【nèi】资本市场动荡。

黄【huáng】文涛：经济【jì】学博士，纽【niǔ】约州立大学访问学者。现【xiàn】任中信建【jiàn】投【tóu】证券【quàn】首席经济学家、机构委【wěi】、投委会委员、研究发展部联席负责【zé】人，董【dǒng】事总【zǒng】经【jīng】理。兼【jiān】任南开【kāi】大学硕【shuò】士导师、中信研究【jiū】院资深研究员、中国保险【xiǎn】协会人身险利率专家委员【yuán】会特聘专家等职。多次参与部委形势【shì】分析【xī】咨询及课题研究，多年荣【róng】获新财富、水晶【jīng】球、金牛【niú】奖、保险资管协会等最佳分析师，2016年新财富固【gù】定收【shōu】益【yì】第一名。

孙苏雨：中【zhōng】信建投证【zhèng】券宏观分析师，清华大学【xué】金【jīn】融【róng】学博【bó】士，负【fù】责货【huò】币政策、利率【lǜ】汇率、金融周期、经济比较、风险等研究。

证券研究报告名称：《存量房贷利率调整的目的与影响》

对外发布时间：9-22

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

黄文涛 SAC 编号：S1440510120015

SFC编号：BEO134

孙苏雨SAC编号：S1440523070003