全球球精选！租购并举住房制度加快建立

建立【lì】房【fáng】地产业发展新模式，租赁市场如【rú】何发【fā】力？促进“租购并举”住房【fáng】制【zhì】度加快建立【lì】，从【cóng】租房品质、长租服务、市场【chǎng】规范等【děng】方面【miàn】加快解决新市【shì】民、青年【nián】人等群体住房【fáng】困【kùn】难问【wèn】题，促【cù】进房地产开发企业【yè】在租赁业务中寻找新的增长空间，促【cù】进金融机构进一步探索【suǒ】住房租赁REITs模式等，正【zhèng】成为探【tàn】索【suǒ】房地产【chǎn】业【yè】发展新模式的重要方向。

(资料图片)

租购模式正在发生变化

近年来，我国【guó】住房租赁市场体系和制度建设明显加【jiā】快，租【zū】房市场迎来诸【zhū】多可【kě】喜【xǐ】变化。

据贝壳【ké】研究【jiū】院租赁分析师【shī】黄卉观察总结，从市场【chǎng】交易端来看，租客的【de】议价能力提升【shēng】，成交周期拉长、降【jiàng】价成交占比持续扩【kuò】大；从市场【chǎng】需求端来看，“95后【hòu】”“00后”逐步成为租【zū】赁市【shì】场主力，对品【pǐn】质服务的需【xū】求提升，家庭【tíng】型租客对于机构化、分散式【shì】大【dà】户型【xíng】产品需求【qiú】增强；从市【shì】场【chǎng】供给端来看，保障性租赁住房、租【zū】赁机构房源快速增加、分批【pī】入市，多地鼓励业主将【jiāng】闲置房【fáng】屋【wū】出租【zū】；从租赁机构【gòu】端看【kàn】，随着监管政策不断细化，租赁机【jī】构经营逐渐【jiàn】规范【fàn】，市场【chǎng】乱象得【dé】到有效遏制，机构【gòu】化【huà】经营模式趋于【yú】成型。

“重购买，轻【qīng】租【zū】赁”的传【chuán】统观念正在【zài】逐步被打破。“‘租购并【bìng】举、先【xiān】租后买’的住房消费模式正在【zài】形成。”广东住房政策研究中【zhōng】心【xīn】首席研究员李宇嘉告诉记者，以【yǐ】广东省为【wéi】例，本地住房租赁市场较【jiào】为活跃，该省城镇家庭户【hù】中居住【zhù】在各类租【zū】赁【lìn】住房的【de】比例约为50%，近年来这一比例有继续扩【kuò】大的趋势，租赁市场日趋活跃。据不完全统计【jì】，截【jié】至2020年【nián】，广东省【shěng】租赁【lìn】住房【fáng】1800万套（间）以上，其中【zhōng】，广州、深【shēn】圳【zhèn】、佛山实际租赁【lìn】住【zhù】房【fáng】规模已超过自住的商品住【zhù】房规模【mó】。

“近年来，租【zū】赁【lìn】需求在【zài】增加的同【tóng】时，短租需求不断【duàn】演【yǎn】化为长租需求【qiú】，这其【qí】中既有新进【jìn】入城市的新市民【mín】和年轻人，也有长期打【dǎ】工、长期租【zū】赁的农民工【gōng】及家庭，还有从租房到买房转【zhuǎn】换【huàn】周期【qī】较长的长租者，租【zū】赁【lìn】人群、租赁模式趋于多元化。”李宇嘉表示，在珠三角【jiǎo】城市调研【yán】发现，年轻人、新市民租赁需求开始稳定，并逐【zhú】渐接受【shòu】长期租房。

黄卉表【biǎo】示，“先【xiān】租后买【mǎi】”正成为租客【kè】居住选择的重要【yào】路【lù】径。“随着近几年【nián】住【zhù】房租赁市场不断出清、市场【chǎng】监管力度提升、机构【gòu】化品质服务增【zēng】加、租赁【lìn】房源供给多元化，租客对于租房的意愿【yuàn】度显著提升【shēng】。”

数据【jù】显示，2020年我国城镇租【zū】房家庭【tíng】户【hù】占比【bǐ】约为21.1%，较德国、美国等租赁市场发展较为【wéi】成【chéng】熟的国家仍有【yǒu】差距。随着【zhe】我【wǒ】国【guó】经济社会持续发展【zhǎn】，流动人口【kǒu】规模有望逐步扩大【dà】，核心一【yī】二【èr】线城市租房人口比例仍有可能进一【yī】步提高，城市住房租赁需求将迎来【lái】新的【de】增长空间。

保租房供给不断加大

当前，市场上的【de】租赁【lìn】住房主要【yào】以私人出租房【fáng】为主【zhǔ】，租赁关系不稳定、租赁供需错配等现【xiàn】象存在。从【cóng】长远来看【kàn】，住房保障体系中的政【zhèng】府补位【wèi】作用不容忽视。当【dāng】前，我【wǒ】国正在加【jiā】快完善以公租房、保障性租赁【lìn】住房和共有产权住房为主【zhǔ】体【tǐ】的住房保【bǎo】障体【tǐ】系。

保障性租赁住【zhù】房【fáng】已【yǐ】成为未来解决大城【chéng】市住房难题的着【zhe】力【lì】点。专家【jiā】介绍，与此前公租房等保障性住房相比【bǐ】，保障【zhàng】性租赁【lìn】住房有几个明显的【de】政策特点。

首先，公租【zū】房主要保障对【duì】象是城镇住房【fáng】、收入【rù】“双困【kùn】难”家庭，而【ér】保障【zhàng】性租赁【lìn】住房重【chóng】点是在【zài】人口净流入的大城市，解决新市民、青年人的【de】阶【jiē】段性住【zhù】房困难问题。“保障【zhàng】性租赁住【zhù】房坚持小【xiǎo】户【hù】型、低租金。原则上，户籍所【suǒ】在地、收入水平这【zhè】些【xiē】公租房的【de】传【chuán】统准入【rù】标准【zhǔn】，都不会【huì】成为保障性租赁住【zhù】房的限制。”中指研究院研【yán】究副总监【jiān】徐跃进表【biǎo】示，比如，刚毕业工作的大学生【shēng】可能不符【fú】合公租房的收入准入标准，但住房存在困难就可【kě】能成为保障性租【zū】赁住房【fáng】的保障对【duì】象。

其次，公租房主要是【shì】由政府投资建设或发放货【huò】币补贴【tiē】，而保障【zhàng】性租赁住房要充分发挥【huī】市场机制作用，鼓励多方参与，引导多主体投资、多【duō】渠道【dào】供【gòng】给。“保障性租赁住房的供给主【zhǔ】体可以是政【zhèng】府【fǔ】，也可以是农村集体经【jīng】济组织【zhī】、企事业单位【wèi】、工业园区、房地【dì】产【chǎn】开发企业等经营主体。土【tǔ】地【dì】来源【yuán】渠道也更多【duō】样化。”徐跃【yuè】进【jìn】说。

最后，对【duì】保【bǎo】障性租赁住房的政策支持力度明显强于之前各类【lèi】保障性【xìng】住房。尤其在金融领域，支持符合条件的保障性租赁【lìn】住房项目【mù】申报【bào】基【jī】础【chǔ】设施不动产【chǎn】投资【zī】信托基【jī】金（REITs）。“2021年国【guó】家发展改【gǎi】革委发文【wén】，首【shǒu】次将保障性租赁住房项目纳入【rù】公募REITs试点行业范【fàn】围，2022年首批【pī】4只【zhī】保障性租【zū】赁住房【fáng】REITs成功获批上市，打通了长租【zū】市【shì】场【chǎng】的‘融【róng】投管【guǎn】退’闭环运作模式。”黄卉说。

根据住建部【bù】公布的数据，“十四五”期间，全国【guó】计划筹集建设保租【zū】房870万套，其中人口【kǒu】净流入较多的40个重点城市计划筹集保【bǎo】租房【fáng】650万套。2021年至2022年，全【quán】国已筹集建设【shè】保租【zū】房约360万套，“十【shí】四【sì】五【wǔ】”目【mù】标完成率约40%。

住【zhù】建部在【zài】年初工【gōng】作【zuò】会议上提出，大力增加保障【zhàng】性【xìng】租赁住房供【gòng】给，扎实推进【jìn】棚户区【qū】改造，新开工【gōng】建设筹集保【bǎo】障性租【zū】赁住【zhù】房、公租【zū】房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套【tào】（间）。“可见今年保障性住房的【de】建设规模将保持在【zài】较高水平，这一方面有【yǒu】利于改善住【zhù】房困【kùn】难家【jiā】庭的居【jū】住【zhù】环【huán】境【jìng】，促进住房公平，另一【yī】方面也有利于扩大【dà】房【fáng】地产开发投【tóu】资，促【cù】进社会【huì】经济平稳运行。”徐跃进表示。

长租房形态持续丰富

经过多年发【fā】展，我国住【zhù】房【fáng】租赁【lìn】市场已【yǐ】初具规【guī】模。“十四五”期间【jiān】，保租房等【děng】租赁【lìn】住房供应将【jiāng】维持在较高水平【píng】，租赁住房的品质也将逐步提升。在住【zhù】房【fáng】租【zū】赁【lìn】产业研究院连续【xù】监测【cè】的16个【gè】热点城市中，绝大部分城市在2022年的平【píng】均出租率均【jun1】达到90%以上，租住生活方式初步形【xíng】成。这些都与保【bǎo】障性【xìng】租赁住房的长足发展密【mì】不可分。

“政【zhèng】策的【de】不断【duàn】完善使得【dé】具有中【zhōng】国特色的住房租赁【lìn】发展模【mó】式正在形成，即以品质供给为基石，由‘金【jīn】融推力’‘多元【yuán】主体’两轮驱【qū】动。”住【zhù】房租【zū】赁产业研究院院长【zhǎng】赵然【rán】告诉记者，尤其是保障性租赁住房公募REITs机制的【de】完善，为行业参与者提供了一条清晰的发展路径。由于我【wǒ】国住房租赁市【shì】场多层级【jí】、广规【guī】模的特点，开发及运营主【zhǔ】体也呈【chéng】现多元【yuán】化趋势【shì】。多【duō】元化的经营主【zhǔ】体有【yǒu】助于在不同的城市，有针对性提【tí】供适【shì】配当【dāng】地需求的产【chǎn】品。

从供给端的多元参与度来看，近【jìn】年来，地【dì】产系【xì】、中介系、金融系等各类企业布局住房【fáng】租【zū】赁业【yè】务的积极性明【míng】显提升，长租公寓【yù】产品线【xiàn】逐渐【jiàn】丰富，住房【fáng】租【zū】赁市场环境【jìng】与产品品质得到明显改善。在保租【zū】房支持政策推动下【xià】，市场【chǎng】化长【zhǎng】租公寓【yù】企业也积极参与到保【bǎo】租房的建【jiàn】设运营【yíng】中来。

据【jù】了解【jiě】，万【wàn】科从【cóng】2015年【nián】开始【shǐ】探索长租公寓业务，2016年将全【quán】国的青【qīng】年长租公寓品牌统一为“泊寓”，目【mù】前【qián】在33个城市运营管理【lǐ】长【zhǎng】租公寓21.5万间，开业16.7万间，累计服务【wù】超60万人；2016年【nián】，龙湖集团推出【chū】集中式长租公寓【yù】品牌龙湖冠寓，截至2022年末，冠寓在【zài】全国范围【wéi】内开业11.6万间，管【guǎn】理规【guī】模超过16万间【jiān】，累【lèi】计【jì】服务近50万人；此外【wài】，华润有【yǒu】巢【cháo】已有1.1万间房源纳入保障性租赁住房，瓴寓国际有1万套开业房源计划申请纳【nà】入保障【zhàng】性租赁住房体系【xì】。

据住房租【zū】赁产业研【yán】究院数据，截【jié】至2023年一季度末，全国已开业房【fáng】间规【guī】模【mó】中约有【yǒu】21%纳入当【dāng】地保障【zhàng】性租赁住房，环比上【shàng】涨了【le】5个百分点，规模合计为170322套（间【jiān】）。

针对【duì】不同【tóng】群【qún】体，构【gòu】建多层次的租【zū】赁住房产品体【tǐ】系，才能更好满足新市民、青年人等不同群体的【de】租住需求。以泊寓为例【lì】，在武汉的汉寓都市共有6栋【dòng】楼、1416套房，户型除开间外，还涵盖【gài】共【gòng】216套“家庭【tíng】式公寓【yù】”，由【yóu】武汉城建集团和万【wàn】科泊寓【yù】联合运营。

“青年【nián】公寓、租赁式社区【qū】、宿舍型公寓【yù】这三类以新市民和青年人为主要客群的产品，都会有相当一部分项【xiàng】目【mù】进【jìn】入保障性租【zū】赁住【zhù】房行列。中高端公寓面向的客群具有较【jiào】强的支付能【néng】力，租金水【shuǐ】平高、项目出租率和续约率能稳定在【zài】较高水平【píng】，基本以市【shì】场化运作为主。”赵然表【biǎo】示，未来可【kě】以进一步释放租【zū】房人群【qún】的【de】消费【fèi】潜【qián】能，形成【chéng】“租住+投资”“租住【zhù】+消费【fèi】”的多元【yuán】场景。

业【yè】内人士表示，随【suí】着【zhe】保障性租赁【lìn】住房供给量的逐渐增【zēng】加，大量【liàng】新市民【mín】、青年人的居【jū】住【zhù】需求可通过租【zū】赁市场得到解决，购房不【bú】再是“急【jí】不可待【dài】的事”，住房【fáng】销售市场中“刚性”购房需【xū】求的释放节【jiē】奏或将放缓，房地产【chǎn】市场的发展会更趋【qū】平稳，“租购并举”的住【zhù】房【fáng】市场有【yǒu】望真正实现。