楼市半年考•房企【qǐ】︱写【xiě】字【zì】楼“内卷”严重【chóng】，金地商置【zhì】继续“加码”住宅业务

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

(资料图片)

曾【céng】被金地集团董事长凌克【kè】认【rèn】为“在【zài】商【shāng】业【yè】方面弥【mí】补金地集团不【bú】足”的金地【dì】商置【zhì】（HK00535，股价0.435港【gǎng】元，市值72.27亿港元），正通过住宅【zhái】开【kāi】发和销售抵御行业下行周期。

翡萃【cuì】兰亭花【huā】园是上半年【nián】江苏昆【kūn】山市的【de】热点新盘之一，是金【jīn】地商置在昆山开发的10余个楼盘中的一个。7月【yuè】底的一【yī】个工作【zuò】日，该项目售楼【lóu】处的一位销售【shòu】人员小沈向《每日经济新【xīn】闻》记者介绍，项目已【yǐ】开过盘，还剩有119平方米【mǐ】户【hù】型的房源，带装修交付。介绍【shào】完后【hòu】，小沈还不忘提醒，“可【kě】以选的房源不【bú】多了【le】。”

9-21，金【jīn】地商置通过书面回复每经记【jì】者表示，受【shòu】宏观经济【jì】影响【xiǎng】及供应激增导致写字楼【lóu】“内卷”严【yán】重，但中国经济的基础和产业结【jié】构的升级依然还是给与了写【xiě】字楼项目，尤其【qí】是优【yōu】秀【xiù】写字【zì】楼【lóu】项目足够的发展空间【jiān】。下一步【bù】将“持【chí】续【xù】提升每一个【gè】项目的市场竞争力【lì】，从产品、配套、服务、政策多维【wéi】度建【jiàn】立每一个项【xiàng】目【mù】在所在区域的相【xiàng】对优势，跑赢市场”。

上半年合约销售额超200亿元

翡萃兰亭花园项目位于昆山【shān】市【shì】城北【běi】路长【zhǎng】江【jiāng】北【běi】路口附近，所处的周【zhōu】市镇有多个厂房和工业园【yuán】，是【shì】昆【kūn】山北部的工业重镇。

该【gāi】楼盘由金地商置投资【zī】开发【fā】，规划建设9栋9-21层住宅【zhái】楼，今年9-21获【huò】得预售许可证，后推【tuī】出196套【tào】房源； 9-21又加推了102套【tào】房【fáng】源。

据金地【dì】商置品牌相关【guān】负【fù】责人【rén】介绍【shào】，昆【kūn】山翡萃兰亭项目于9-21首次【cì】开盘，截至7月推盘去化率将近70%。项目【mù】在9-21月排名昆山城北【běi】板【bǎn】块【kuài】成交量第一，在【zài】昆山全市排名前五。

不【bú】过【guò】据昆【kūn】山市房产交易管理中心官网统计，截【jié】至9-21，该项目两【liǎng】次推售以来共销售111套房源，剩余187套，实际去【qù】化率为37%。

根【gēn】据上述销【xiāo】售人员小沈的【de】介绍【shào】，金地商置在昆山发【fā】展已近【jìn】10年，开发【fā】过御【yù】园、天悦、合樾、合颂等“兰庭”系列楼盘。

上半年，除了在江苏，金地商置还在多个城市加码住宅业务。

来源：金地商置公告

今年9-21，山西省太原市规划和自然资源【yuán】局公布土地招拍【pāi】挂出让【ràng】结果，其中SWG-2316地块被【bèi】金【jīn】地集团旗下的【de】山西金地慧远房地产开发有限公【gōng】司【sī】摘得。该地【dì】块位【wèi】于太原市小店区，用【yòng】途为【wéi】住宅兼【jiān】容商业【yè】、托【tuō】幼，出让【ràng】面积27653平方米【mǐ】，总价3.34亿元【yuán】。

一周后，金地商置旗下的山西金合房地【dì】产开发有限公司【sī】竞得同样【yàng】位于小店区的SWG-2318地【dì】块，用【yòng】途【tú】为住宅兼容商业、托【tuō】幼【yòu】，出让面积35595平方米，总价3.51亿元。

对于【yú】与母公司金【jīn】地集【jí】团同时竞争【zhēng】太原市场，金【jīn】地【dì】商置方【fāng】面在接受每经记者采访时表示，以上两个项目均位于太原南部的小店区，是太原市【shì】场少有【yǒu】的有竞争力【lì】的优【yōu】质项目，项目【mù】获取也是【shì】基于合理的【de】市场判断，未来公司也将在金【jīn】地【dì】集【jí】团整【zhěng】体战略部署下持续拓展优质项【xiàng】目。“上半【bàn】年【nián】，公司实【shí】现销售额超200亿【yì】元，销售进度超【chāo】过【guò】时间进【jìn】度，达到了预期目标。”

值得注意的是，原本承【chéng】担金地集【jí】团【tuán】的多元化业务任务，并运营商业地产、产业地产和租【zū】赁住宅业务的金【jīn】地商置，经过【guò】一【yī】系【xì】列【liè】布局与突破【pò】，在物【wù】业投资及管理【lǐ】分部的收入体【tǐ】现得并不明显【xiǎn】。

财报显示，2022年金【jīn】地商置【zhì】共实现收【shōu】入【rù】103.025亿元，其中【zhōng】物业销售收入89.07亿元，占总收入的86%；而前一【yī】年的物【wù】业销售收入130.2亿【yì】元【yuán】，占总收【shōu】入的92%。同期，物业投资及管理分部实【shí】现收入8.69亿【yì】元，占总收【shōu】入的6%；而前【qián】一年则为【wéi】112.86亿元【yuán】，占总收入的【de】11%。

据金【jīn】地商【shāng】置披露【lù】的未经审【shěn】核运营数据【jù】，今年上半年累计合约销售额约202.32亿元，同比【bǐ】下降24.8%。

架构缩编抵抗商办项目风险

平金中心是金地商置在上海闵行区七莘路开发的商办项【xiàng】目，包含1栋18层【céng】写字楼、6栋低层办【bàn】公【gōng】楼和约2.6万平【píng】方米【mǐ】商【shāng】业街区。

9-21，一位负责平【píng】金中心项目【mù】的写字楼销【xiāo】售人员向每经记者透【tòu】露，“开【kāi】业时【shí】间【jiān】估计要【yào】到【dào】9月份。”目【mù】前，该【gāi】项目商业【yè】街区【qū】装修还未完工，已推迟原本7月份的开【kāi】业计划。

上海平安中心项目现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

财报显示，截至2022年底，金地商置的土地【dì】储备【bèi】共计1934万平【píng】方【fāng】米，尚未出售【shòu】/开发中/持【chí】作未来开发的项目中，江苏【sū】省的昆山市有合【hé】颂兰庭花园、兰【lán】亭【tíng】都荟、尚滨【bīn】花园和【hé】翡丽兰【lán】庭花【huā】园，均为【wéi】纯住宅项目。而【ér】在南京、苏州、南通、徐州、盐城、淮安则大【dà】多是住宅与商业综合项目。

但唯独在上海，金地【dì】商置17个项目中有13个为产【chǎn】业【yè】园或办公【gōng】楼项目【mù】。究其原因，母公司金地集团在华【huá】东区域【yù】分布有上海公司、南京公司、苏【sū】南公【gōng】司【sī】以及合肥公司【sī】等，尤其深耕【gēng】上海住宅【zhái】市场多年，开发了金地未来城、金地都会等多个【gè】楼盘。

据世邦魏理仕的研究报【bào】告【gào】，今年上半年，上海写字楼【lóu】市场净吸【xī】纳量21.9万平【píng】方米，同比下调31.6%；新增【zēng】供应量【liàng】52.9万平方米【mǐ】，同比增加264.9%；租【zū】金下降【jiàng】至每月每平方米272.6元，部分【fèn】写字楼运营商主动小【xiǎo】幅下调租金，以期占据【jù】更多市场。

仲量联【lián】行【háng】华【huá】东区董【dǒng】事总经理兼商业地产部【bù】中国【guó】区总【zǒng】裁张静向每【měi】经记者表示，在【zài】办公楼市场，租户选址趋于谨慎，加之新增供应增大【dà】，导致上海写字【zì】楼租金依【yī】然承压。

记者注【zhù】意到，经历【lì】了【le】去年营业【yè】收【shōu】入和净【jìng】利润下滑后，金【jīn】地商置于今【jīn】年初进行【háng】了一场大范围【wéi】架构缩编，2个区域公司、1个专业公司以及6个城市【shì】公【gōng】司被撤销，管理人【rén】员【yuán】职务被免。调整后【hòu】的金地【dì】商【shāng】置，分为华东、东部、华南、华【huá】北四个区域，每个区【qū】域三家城市公司，分别是上【shàng】海、环沪、杭州【zhōu】；江【jiāng】苏、淮海、武汉；广深、成【chéng】昆【kūn】、长沙；山东【dōng】、山西、河北公【gōng】司。

“此轮组织架构调【diào】整【zhěng】是基于【yú】业务发展目标所进【jìn】行的，是【shì】公司一系【xì】列管理举措中的重要一环，主要【yào】对部分业务单元、区域、城市公司的【de】管理架构【gòu】进行了【le】优化整【zhěng】合【hé】。”金地商置【zhì】方面表【biǎo】示，调【diào】整【zhěng】后进一步提高了公司内部结【jié】构【gòu】与业务发展的匹配度，有效【xiào】促进【jìn】了公司组织能力【lì】和组织效【xiào】能的提升。

“受宏观经济【jì】影【yǐng】响及【jí】供应激增导致写字楼“内卷”严【yán】重，但中国【guó】经济的基础和【hé】产业结【jié】构【gòu】的升级依然还是给与了写字楼【lóu】项目，尤其【qí】是优秀写字楼项目足够【gòu】的【de】发【fā】展空间。”

金地置业方向每经记者表示【shì】，为应【yīng】对【duì】当【dāng】下的市【shì】场挑【tiāo】战，将重点从【cóng】三【sān】个方面【miàn】开【kāi】展经营工作【zuò】：一【yī】是密切监测宏观经济【jì】和【hé】产业经济的发【fā】展态势，审时度势、更为灵敏的做【zuò】好租赁及经营策略【luè】的调整；二是持续提升每一个项【xiàng】目【mù】的市场【chǎng】竞争力【lì】，从【cóng】产品、配套、服务【wù】、政策多维度建立每一个项目【mù】在所在区域的相对优势，跑【pǎo】赢市场及同行；三是对于稳定期项目着力做好存量租户的管理【lǐ】，提升项目续租【zū】率【lǜ】与客【kè】户满意度，同步有计划的进行租户结构及租【zū】期结构【gòu】的优【yōu】化调整，增【zēng】强项目的抗【kàng】风险能力。