公募【mù】REITs常态化发行【háng】迈出关键一【yī】步 首【shǒu】批4单扩募项目更新“进度条【tiáo】”

首批【pī】4单公募REITs扩募项目【mù】更新【xīn】“进度条”。9-21，博时基【jī】金、中金基金、华安基金、红土创新基金【jīn】等4家【jiā】基金管理人，分别发布以【yǐ】通讯【xùn】方式【shì】召开公募REITs基金份额持有【yǒu】人大会的提【tí】示性公【gōng】告。会议审议事项主【zhǔ】要为【wéi】扩募及新【xīn】购【gòu】入资产，此外部分会议审【shěn】议【yì】事【shì】项还包括引入【rù】战略投资者、延长基金合同期限等。

(资料图片仅供参考)

进入实质性阶段

“根据【jù】扩募发售对象的不同，公募REITs扩募分【fèn】为向原【yuán】持有人配售【shòu】、公【gōng】开【kāi】扩募、定向【xiàng】扩【kuò】募等三种【zhǒng】方式。扩募的定【dìng】价需要权衡REITs原持有人【rén】的【de】利益、新投资者的利益和原始权益人的【de】利【lì】益，还【hái】需要考虑【lǜ】REITs的二级市场价格等因素。”博时蛇【shé】口产园REIT基金经理【lǐ】刘玄对《证【zhèng】券【quàn】日报》记者表示，扩募定价对于拟新【xīn】购入资产的范围【wéi】、交【jiāo】易【yì】价格或价【jià】格区间、定【dìng】价方式或定价依据以及其他相关内【nèi】容均需经基金份额【é】持有人大会审议【yì】、表决【jué】，基金管理【lǐ】人将充分保障基金份额持【chí】有人【rén】的【de】相关权益。

根据相关公【gōng】告，中金普【pǔ】洛斯REIT本【běn】次扩【kuò】募拟发售【shòu】金额不【bú】高于18.53亿元（含）且不【bú】低于18.21亿元（含），拟发售份额上限为4.58亿【yì】份（含）；华安张江光大REIT本次扩募拟【nǐ】发售金额【é】上限为16.40亿【yì】元（含），拟发售【shòu】份额上限为【wéi】4.85亿份（含）；博【bó】时【shí】蛇口产园REIT本次扩募拟发【fā】售金额不超过【guò】13.478亿元（含），拟发售份额不超过5.768亿【yì】份【fèn】（含【hán】）；红土创新盐田港REIT本次扩募拟发【fā】售金额不超过4.148亿【yì】元【yuán】（含），拟【nǐ】发售份额【é】上限为1.6亿份（含）。

“此次博时蛇口产园REIT扩募【mù】项【xiàng】目资产类型涵盖了科研生产用房，在资产类【lèi】型【xíng】和区域上提【tí】升了博时蛇口产园【yuán】REIT底层资【zī】产【chǎn】的分散度【dù】。”刘玄【xuán】介绍【shào】，在项目【mù】的运营【yíng】管理模式上，仍延续由外【wài】部受托运【yùn】营管理机构【gòu】提【tí】供运营及【jí】物业管理服务的模式。

中金【jīn】基金相关负责人告诉《证券日【rì】报【bào】》记者，中金普【pǔ】洛斯REIT本【běn】次通过扩募再【zài】次置入优质资产【chǎn】，将【jiāng】提高【gāo】公【gōng】募REITs作为资产上【shàng】市平台持续的成长【zhǎng】空【kōng】间和经营活【huó】力。同时，拟新购入【rù】的3项基础设施资产是对基金已持有资产覆盖区域的补充【chōng】，有利【lì】于拓展本基金持有的【de】仓储物【wù】流园辐射范围，形成全【quán】国网络【luò】化布局，同时有【yǒu】利于提【tí】高基【jī】金的投资分散性、运营稳【wěn】定性，争取实现资产增值。

在【zài】上【shàng】海证券基金评价研究中心高级基金分【fèn】析师孙【sūn】桂【guì】平看来，首批【pī】4单公【gōng】募REITs扩募项目主要【yào】集中在产权类公募REITs上，包括2单仓储物流项【xiàng】目、2单产业园区项目【mù】。本【běn】次【cì】REITs扩募资产运营稳【wěn】定，且均【jun1】为【wéi】优质资产，扩募项【xiàng】目的落地为REITs市场发展打【dǎ】开新【xīn】空间【jiān】，将推【tuī】动未发行REITs的管理人积极发行REITs产品【pǐn】，从而使【shǐ】市场步【bù】入新REITs发【fā】行和【hé】存量【liàng】REITs扩募共同发展【zhǎn】的新阶【jiē】段，有利于【yú】加快存量资产盘活和增量资产建设，提升基础【chǔ】设施投资水平，推动行业高质量发展【zhǎn】。

谈及首【shǒu】批REITs扩募项目落地的【de】意义，刘【liú】玄认为，这【zhè】是进一【yī】步推【tuī】动公募REITs常态化发行和市场规范健康【kāng】发【fā】展的关键举【jǔ】措，体现出REITs具备较强的成长性以及能【néng】够合理扩大有效投资的市【shì】场价值【zhí】。

积极储备优质项目

除【chú】有序推进公募REITs扩募工作外，多家基金管理人还【hái】持续提升【shēng】REITs的【de】主【zhǔ】动管理【lǐ】及项目运营能力，积极储【chǔ】备优质项目。

刘玄【xuán】介绍，博时基【jī】金高度【dù】重视公募REITs业务的发展，积极【jí】搭建【jiàn】投资【zī】及运营人才梯队，持续进行专【zhuān】业化【huà】培【péi】养，打造【zào】REITs核心竞争力。目前，博【bó】时基金【jīn】正在推进多只REITs项目，总规【guī】模逾百亿元，涉及园【yuán】区、光伏、风电、公路、路桥、文旅等多类资产。

中金【jīn】基金【jīn】也有多只【zhī】储备公募【mù】REITs项目处于申报【bào】阶段。中金基金相关负责【zé】人【rén】表示【shì】，“未来【lái】，中金基金将继续加强REITs领域的【de】投入，聚焦打造业内领先【xiān】的【de】基础设施投资与【yǔ】运【yùn】营团队【duì】，积极参与REITs创新实践，致力于实现资产持续稳健运营，探【tàn】索不【bú】同类型优【yōu】质基【jī】础设施资产的扩【kuò】容、扩募【mù】。”

受访专家普【pǔ】遍认为，扩募将给整个REITs市【shì】场生态带来深【shēn】刻影响。孙桂平表示，公募【mù】REITs扩募【mù】，一【yī】是【shì】有助于【yú】REITs规模增【zēng】长，提【tí】升产品流【liú】动性【xìng】，进【jìn】一步增强【qiáng】REITs对机构投资【zī】者的【de】吸引力；二是有助【zhù】于运营稳定性，通过扩募提升REITs持有基【jī】础设【shè】施资【zī】产【chǎn】的分散性，降低某【mǒu】一资产【chǎn】出【chū】现经营风【fēng】险【xiǎn】对【duì】整个REITs产品的影响【xiǎng】；三是【shì】有助于REITs做大做强，充分发挥REITs作为【wéi】基础设施专业运营平台的功能，最大程度【dù】体现基础设施资产市场价值。

孙【sūn】桂【guì】平认为，“未来【lái】同类【lèi】型公募REITs之间的【de】长期表【biǎo】现将存在【zài】一定分【fèn】化，优质资产将越来越向更好的REITs管理【lǐ】人集中。”

本报记者 昌校宇