【园区PLUS】中电光谷黄立平：找到园区之路

经济观察报记者田国宝6月的武【wǔ】汉已经格【gé】外闷热，光谷大道【dào】和新玉路交汇处西南是国【guó】际企业中【zhōng】心【xīn】，这个【gè】2000年竣工的园区，是黄【huáng】立平担任东【dōng】湖【hú】高新（600133.SH）董事长时操盘【pán】的第一个产业园项目，也是武汉真正意义上的第一个产【chǎn】业园【yuán】区【qū】。

目前黄立【lì】平【píng】担任中电光谷（00798.HK）总裁，管理园区88个。谈起【qǐ】他做的第一个【gè】园区【qū】，黄【huáng】立平仍感慨万千，那【nà】时都是【shì】摸索着干，甚至连国际企【qǐ】业中心【xīn】的【de】用地性质也是他【tā】临时想的。

黄立平【píng】正好赶上了武汉“光谷”起步阶【jiē】段，上世纪80年代【dài】末【mò】，武汉开始【shǐ】筹办“东湖技术【shù】密【mì】集经济小区”；2001年【nián】，东湖高新区【qū】获批【pī】“国【guó】家光电子信息产业基【jī】地”，“光谷”这一名称【chēng】正式启用。

(资料图片仅供参考)

如【rú】今，光谷【gǔ】已经成为武汉的【de】一【yī】张名片【piàn】，作为光谷【gǔ】的重【chóng】要参与者和建设者，9-22，黄立【lì】平向经【jīng】济【jì】观察报讲诉了光谷创立初【chū】期诸多不为【wéi】人知的故事。

他说，产业园区已经是推动城市经济发展和产业转型升【shēng】级的重要【yào】平台，如今看来，一切似乎水到渠成，但在当【dāng】时【shí】，无论是产业园区【qū】这【zhè】一【yī】业务的【de】存【cún】续，还是发展【zhǎn】方【fāng】向和模式，都【dōu】经【jīng】历了不【bú】同程度的争议。

雏形

1984年【nián】，武【wǔ】汉【hàn】召开“新技术革命武汉对策【cè】讨论会”，形成《关于在【zài】武汉建【jiàn】立激光工业、光纤通信【xìn】、生物工程三【sān】个基地和信【xìn】息中【zhōng】心的建议》，并被【bèi】列入全国13个试【shì】办新兴技术新兴产业【yè】密【mì】集的【de】小【xiǎo】经济区城市名单【dān】。

当时，武汉【hàn】主要【yào】建设光【guāng】导纤维通【tōng】信技【jì】术开发中心，为此【cǐ】，武汉成立东湖技术密【mì】集经济区，这是武汉【hàn】光谷的【de】前身。1987年，武汉东湖创【chuàng】业者中心正式成【chéng】立，吸纳6家创业公司进入；1988年【nián】，东【dōng】湖【hú】新技【jì】术开发【fā】区挂【guà】牌成立。

1991年，东湖新技术开发区获批国家【jiā】级新技术开发区，成为继中关村之后【hòu】，全国第二个国家【jiā】级高【gāo】新区。在【zài】新【xīn】技术浪【làng】潮【cháo】影响下【xià】，高校【xiào】云集【jí】的武汉掀起了创业高潮，并逐【zhú】步形成了今天的武汉创业【yè】大街。

1994年，华中【zhōng】师范大学教授谢圣明牵头，联合【hé】8名高【gāo】校教授共同创办【bàn】红【hóng】桃开【kāi】集团，1984年-1986年期间，黄立平【píng】曾在华中师范学习，33岁的黄【huáng】立平【píng】由【yóu】此搭上这趟【tàng】顺风车【chē】，成为红桃【táo】开【kāi】的联合创始人。

1998年，红桃开【kāi】集团股份有限公司、武汉【hàn】东湖新技【jì】术开发区发【fā】展总公【gōng】司、武汉城市【shì】综合开发集团有限公司【sī】、武汉庙山实业发展总公司【sī】、武汉【hàn】建银【yín】房地产开发【fā】公【gōng】司共【gòng】同组建【jiàn】东湖高新，并在A股上市【shì】，由此【cǐ】，黄立平成【chéng】为【wéi】东湖高新【xīn】董事长。

黄立平介绍【shào】，当【dāng】时东【dōng】湖高新一项重要业【yè】务就是代政【zhèng】府履行职责【zé】，将土地出让【ràng】给【gěi】创业公【gōng】司兴建办公【gōng】楼和厂房，“那时还没有产业园区【qū】的【de】概念，谁有建办公楼、建厂【chǎng】房的需要【yào】，我们就给地，20亩、30亩土地【dì】很容【róng】易拿到”。

在【zài】东【dōng】湖高新期间，黄立平看到了【le】一个商机，一【yī】些中小企【qǐ】业虽然有办公【gōng】楼和厂【chǎng】房需【xū】求，但没有【yǒu】实力【lì】和【hé】能【néng】力兴建，“东湖高新就是土地出让方，我【wǒ】们可以建好提供给企业使用”。

在这一思【sī】路下，2000年，东【dōng】湖【hú】高新【xīn】开发建设【shè】了第一个产业园区——国际企业中心，这也是武汉【hàn】真正意义上【shàng】的第一【yī】个产业园【yuán】区。

国际【jì】企业【yè】中心建设时，在主管【guǎn】部门申办土地【dì】规【guī】划【huá】文件时，工作人【rén】员不知【zhī】道土【tǔ】地性质【zhì】如何定义【yì】，黄【huáng】立平临【lín】时【shí】想了一个【gè】“研发办公”的名称，他没想到，这一名称后来延伸成一项专门的土地使用权——科研用地。

黄立平说，给园区起名字时，为了吸引客户，想了各种办法【fǎ】。当【dāng】时黄立平创办的一家【jiā】农【nóng】药【yào】公司【sī】和一【yī】家日本企【qǐ】业【yè】有业务往来【lái】，“觉得国【guó】际企业这个【gè】名称【chēng】很好，所以就把园区叫成国际【jì】企【qǐ】业中心”。

国【guó】际企业【yè】中心建成【chéng】后，有一年，黄立平【píng】到北京出差，在【zài】亦庄【zhuāng】看到一个名为“国际企【qǐ】业大【dà】道”的写字楼，“我就会心一笑，心【xīn】想他们可能也是出于同样目的起了这个【gè】名【míng】字”。

虽然黄立平至今认为国【guó】际企业中【zhōng】心存在【zài】诸多不【bú】足，但【dàn】当时满足【zú】了中小企业的需求【qiú】，很【hěn】快就销售一空【kōng】，在后来的【de】日【rì】子里，国际【jì】企业中心【xīn】陆续【xù】开发建设了二期和三期项目，形成了一个中小企业聚集地。

国际企业中【zhōng】心竣【jun4】工的第二年【nián】，武汉东湖【hú】新技【jì】术开发区获批【pī】“国家光【guāng】电【diàn】子信息产业基地”，武汉【hàn】光谷一词正【zhèng】式启动。但在当时【shí】，光谷远没有【yǒu】如今这么知名，“当【dāng】时北京中关【guān】村【cūn】叫了硅谷，所【suǒ】以我们就叫了光【guāng】谷”，东湖高【gāo】新区一位人【rén】士告诉经济观察报。

探索

东【dōng】湖高新集【jí】团成立【lì】后【hòu】，通过出让土地给企业，逐步形成关东、关南两个【gè】工业园。但2004年【nián】，所有建设【shè】用地必【bì】须履行招拍挂程序，东湖高新失去了【le】土地出让资【zī】格，也【yě】让【ràng】东湖高新的业务【wù】面临大考。

黄立【lì】平说【shuō】，失去【qù】了土地出让资格【gé】，想要发展产业园这一业务，就只能【néng】和其他企业一样【yàng】，从政府拿【ná】地【dì】建设，再出售给企业。

黄立平【píng】称，当时产业园【yuán】办公楼市场还没【méi】有价格【gé】机制，无法锁定利润，部分股东方【fāng】担【dān】心赔钱不愿意【yì】冒险，“我看好这个领域，虽然【rán】当时还不知道会向哪个【gè】方【fāng】向发展，但主观【guān】判断是有【yǒu】前景【jǐng】的【de】”。

股东对未来业务发展出现分歧，结果就是【shì】东湖高新重【chóng】组，黄立平拿到了正在建设的【de】光【guāng】谷软【ruǎn】件园【yuán】项目开【kāi】发建设权及两家生物【wù】医药【yào】公司。东湖高【gāo】新后来【lái】虽【suī】然又【yòu】涉足产业园【yuán】区开发建设，并将这一业务【wù】保留【liú】至今，但【dàn】当时彻底剥离了【le】这【zhè】一业务。

黄立【lì】平在东湖【hú】高新做软件园的时候，正【zhèng】值武汉市传统产业走【zǒu】向信息化时代【dài】。武汉是中国重要的制造业【yè】基地，早【zǎo】在清末民初时，就已经是全【quán】国【guó】继【jì】上海之后第二大工业【yè】城市【shì】。新中国成立后，更是聚集了【le】武钢【gāng】、东风汽【qì】车等一大批传统制造业。

在新技术浪【làng】潮下，传统制造业也开始【shǐ】陆续信【xìn】息化【huà】，“很【hěn】多企【qǐ】业都成立了信息化【huà】部【bù】门，慢慢的【de】，随【suí】着人员越来越多，需要寻找【zhǎo】独【dú】立【lì】的办公【gōng】地”，黄立平说，当时武汉之所以做软件园，正是【shì】因着这一趋势【shì】。

软件【jiàn】园的第一个【gè】客户颇有戏剧性，黄立平介绍，当【dāng】时华中科【kē】技大学校办企【qǐ】业天喻【yù】信息在华中科技园兴建了办【bàn】公楼，主体建好了，装【zhuāng】修了【le】一半，由于资金【jīn】缺乏停下了，“当时周济市长找到【dào】我，让找【zhǎo】5000平方米的场地，一定【dìng】安置【zhì】好天喻信息【xī】”。

最后【hòu】双方【fāng】达成协议，天喻【yù】信【xìn】息用没【méi】有建好的办【bàn】公楼与软件【jiàn】园一【yī】比一置换。“当时天喻办【bàn】公楼【lóu】造价是【shì】2600元/平方米，软件园是2000元/平方米，”黄立平说，虽然有差价，但【dàn】对【duì】方喜欢上软件【jiàn】园的办【bàn】公楼，“对【duì】方没花钱，我们【men】也没补钱，就置换了”。

这件事【shì】让黄【huáng】立平进行了深【shēn】刻思考，企业是政府招商引【yǐn】资过来的，政府肯定会帮助企业压低成【chéng】本，这【zhè】就意【yì】味着园区利润被【bèi】压缩；但【dàn】只【zhī】要软件园【yuán】的产品【pǐn】符合客【kè】户需求【qiú】，客户也愿意接受差价，“那我就有利润【rùn】空间了【le】”。

通过【guò】引【yǐn】入天喻信【xìn】息这一事【shì】件【jiàn】，黄立平【píng】意识到产业园区【qū】的【de】市场空间。黄立平说，虽然【rán】当【dāng】时还不清楚软件园未来【lái】会朝哪个方向走，但通【tōng】过专业化【huà】开发建设，打造【zào】出符合客户需【xū】求的产品，产业园区的商【shāng】业【yè】逻辑就是成立的。

专业化

2005年【nián】，出走东湖高新后，黄立平【píng】创办了光谷联合，主要业务就是继续开【kāi】发建设曙光软件园，也就【jiù】是后来【lái】的光谷软件园。为了集【jí】中精力搞好【hǎo】产【chǎn】业园【yuán】区，他陆续【xù】出售了两【liǎng】家生物制药【yào】公【gōng】司的股权。

东湖高【gāo】新【xīn】放【fàng】弃【qì】了产业园区【qū】开发建设业务后，方兴未艾【ài】的光谷软【ruǎn】件园面临着流产的风险【xiǎn】，对产业【yè】园区已经【jīng】有深入思考的黄立平在东湖高新重组后拿到【dào】了产业园区业务，这【zhè】一举动保住了软【ruǎn】件园，也【yě】客观上【shàng】成就了黄立平。

一位产【chǎn】业园【yuán】区人士告诉经济【jì】观察【chá】报，虽然当时东湖高新将产【chǎn】业园区业务作为负担【dān】剥离了，但【dàn】从后来的【de】发【fā】展看，黄【huáng】立平相【xiàng】当于捡【jiǎn】到一块肥肉，伴随着武汉光谷的兴起，黄立【lì】平的光谷软【ruǎn】件【jiàn】园也逐步进【jìn】入高光时刻。

黄立平说【shuō】，最高峰的时候，武汉市60%的软件企业都集中在【zài】光谷软件【jiàn】园【yuán】，软件园也成为【wéi】武汉【hàn】光谷最先打造的一【yī】张王牌。目前光【guāng】谷【gǔ】软【ruǎn】件【jiàn】园仍【réng】聚集了【le】包括美国【guó】EDS、微软、海康威视、视睿科技、法国电信【xìn】、爱立信、华为、软通动【dòng】力等一大批龙头企业。

从【cóng】做光【guāng】谷软件园开始，黄立平【píng】逐步将产业【yè】园区【qū】发【fā】展转向专业化道路【lù】。黄立平解释【shì】，当时的专业化实际上就是房地产化，“现在来看，用【yòng】房地产【chǎn】做产【chǎn】业园存在很多【duō】问题，但在兴起阶段是必【bì】经之路”。

当【dāng】时，万科也【yě】提出【chū】向丰【fēng】田学习，开始【shǐ】走房地产专业化道路，包括前【qián】期咨询、开发【fā】、设计、施工【gōng】、运营【yíng】等房地产各环节的专业化。

另一个让【ràng】黄立【lì】平深【shēn】刻【kè】思考的是交通【tōng】银行电话【huà】服务【wù】中心落地。2008年，如全【quán】国大多数银行一样，交通银行计划将前后台【tái】分离，找一个1万平【píng】方米场地作为【wéi】后台呼【hū】叫中【zhōng】心，当时备选城【chéng】市还有合肥【féi】和南昌【chāng】。

合肥给出的条件是提供一栋国有【yǒu】办公楼，免【miǎn】费使用十年【nián】；南【nán】昌给【gěi】出的条【tiáo】件是，随便【biàn】挑地，看上哪块给哪【nǎ】块；黄立平则和【hé】设计【jì】师连续几个昼夜做好【hǎo】设计方案，将方案带去上海【hǎi】。

最终，武汉光谷软件园【yuán】的海派【pài】建【jiàn】筑【zhù】方案打【dǎ】动了交通银【yín】行。黄立平回忆【yì】，虽然理论【lùn】上【shàng】免费的【de】办公楼和【hé】随便挑选的【de】土地【dì】更吸引人，“但【dàn】都忽视了客户真【zhēn】正要什么，这也让我们认识到了解客户需【xū】求的【de】重要性”。

交通【tōng】银行后台落户带【dài】给光谷软件园的不仅仅是“比【bǐ】客户更了解客【kè】户需求”，还让园区以后【hòu】的定价有了【le】依据，“当时我【wǒ】们开出的价格是3700元/平方【fāng】米，客【kè】户没还价，直接就答应【yīng】了，在上【shàng】海，他们【men】自【zì】己建成本价都要5000元/平方米”。

这一单生【shēng】意也让光谷【gǔ】软件园获得了可【kě】观【guān】的收益【yì】，黄立【lì】平说，当【dāng】时建造成本【běn】价【jià】是【shì】2100元/平方米，毛利率高达43%，再次验证了专业化道路的【de】可【kě】行性。这一单生意对光谷软件园影响极【jí】为深远。

此后，黄立平又从交通银行拿到6万平方米的订【dìng】单【dān】，通过相同的方式将【jiāng】银【yín】联【lián】、光【guāng】大银行等金融机构变成自己的客户。金融后台【tái】服【fú】务也【yě】成为光【guāng】谷软件园继【jì】软件【jiàn】开发及外【wài】包服务【wù】之【zhī】外的第二大产业。

回归运营

2009年，武汉光谷成为继【jì】中【zhōng】关村之【zhī】后，全国第二个国家级自【zì】主创新示范区，当时武【wǔ】汉全市GDP是4560亿元，而东湖高新区只【zhī】有【yǒu】187亿元，在武汉市各【gè】区县中排名【míng】第【dì】八，一【yī】切都还刚【gāng】刚起【qǐ】步。

同一【yī】年，光谷软件园将【jiāng】建好的办公楼交付【fù】给交通银行【háng】。伴随着【zhe】新兴产业的【de】快速发展，东【dōng】湖高新【xīn】区的【de】GDP一路【lù】增长，黄立平的园区生意也风生水起。但随后【hòu】的一件事，让黄立平【píng】不得不对【duì】光谷软【ruǎn】件【jiàn】园的模【mó】式进行反思。

产业园【yuán】区是一个投资规模大、回报周期长的生意，为了【le】保证企【qǐ】业【yè】有充【chōng】足的现金【jīn】流，黄立【lì】平为【wéi】光【guāng】谷【gǔ】联合设定了【le】严格的自销比，即自持10%，销售90%，也导致了光谷联合长期重【chóng】视销售【shòu】而忽视运【yùn】营。

2014年，光谷联合【hé】在【zài】港交所上市，因为之前【qián】在国内上市的东湖高【gāo】新市盈率一【yī】直保【bǎo】持在9-22倍左右，黄立平认为光谷【gǔ】联【lián】合上市至少可以获得【dé】20倍【bèi】估值，这还【hái】是一个较为保守的【de】估值。

但现实狠狠抽了他一记耳光【guāng】。经过一系【xì】列路演，最终光谷联合获得的估值只【zhī】有6倍，同期【qī】做“观【guān】赏【shǎng】鱼【yú】”的海昌上市获得40倍市盈率。而且【qiě】，光谷联【lián】合的【de】股票认购情【qíng】况也不及预期，这让黄【huáng】立【lì】平很受伤，“东湖高新上市时只有【yǒu】6000万元【yuán】利润，光谷联合上市时利【lì】润超过【guò】2亿元”。

由于当时销【xiāo】售收入占比超过90%，光谷联合被【bèi】归【guī】入房地产【chǎn】类【lèi】企业，“房地产企业估值看【kàn】的是规模，销售额起【qǐ】码【mǎ】在200亿-500亿元，才能获【huò】得资本市场【chǎng】的认可”。

产业【yè】园显然不同于房地产，开发出【chū】住宅有【yǒu】人买【mǎi】单，但【dàn】产业园区未【wèi】必【bì】有这么【me】大市场规模【mó】。痛定思痛【tòng】之后，黄立平开始调【diào】整光谷联合的战略【luè】，逐步减少销【xiāo】售占【zhàn】比，提升运营能力带来收【shōu】入占比。

黄【huáng】立平说【shuō】，既然决定转型，就需【xū】要设定目标，他的【de】目标是将开发业务占比下降至50%以内。2016年【nián】，光【guāng】谷联合引【yǐn】入中国电子作为大股东，正式更名为中电光【guāng】谷。光【guāng】谷【gǔ】联合【hé】与中国电子的业务得到较强的互补。

2015年，中电光【guāng】谷正式转型。当年武【wǔ】汉地区总产值【zhí】首次突【tū】破万亿大【dà】关，2022年更是首次【cì】超过杭州，在【zài】全【quán】国省【shěng】会【huì】城市中名列第三，而东湖高【gāo】新区的GDP也达到2246亿元【yuán】，持续引领武汉。

经【jīng】过5年【nián】的调整，2020年，中电光谷【gǔ】的【de】商业运营服【fú】务收入占比【bǐ】首次超过一半，达到52%，物业开发业务【wù】收入占比降至【zhì】47.6%。这也【yě】意味【wèi】着中电光谷完成了转型。黄【huáng】立平说，下一步中电光谷还【hái】将【jiāng】继续提升运营收入【rù】占【zhàn】比【bǐ】。

在转型过程中，中电【diàn】光谷【gǔ】逐步强【qiáng】化了咨询【xún】、建设、运营等专【zhuān】业能力，并联【lián】动起【qǐ】来，先以咨询【xún】业务介【jiè】入项目，获得能力认可后，再介入【rù】建设或运营领域。同【tóng】时，逐步降低【dī】自投项目【mù】，提【tí】升【shēng】轻资产比例。

截【jié】至目前，中电光谷【gǔ】旗下【xià】共有88个园【yuán】区项目，其中重【chóng】资产项目在30个左右，其余50多个项【xiàng】目均为轻资【zī】产【chǎn】项目。2022年【nián】营收【shōu】55.28亿元，净利润【rùn】5.36亿【yì】元。这一收入【rù】和净利在房地【dì】产行业中并【bìng】不【bú】显著，但在园区类企业中已经名列前茅。

目【mù】前，光谷软件【jiàn】园只是【shì】中电光谷诸【zhū】多园区中【zhōng】的一员，其在武汉除了软件园，还【hái】有科技【jì】城、金融港、生物城【chéng】等诸多主题【tí】园区。而武汉光【guāng】谷已经由最【zuì】初的光电信息园【yuán】区发【fā】展成为目【mù】前的八大产业园区【qū】。