法拍房和豪宅受热捧 楼市小阳春态势明显

2020年【nián】上半年，楼【lóu】市先【xiān】是受到疫情冲击而基本处【chù】于【yú】停滞状态，但随着疫情好转【zhuǎn】，堆积【jī】的需求集中释放【fàng】。5月和6月【yuè】房地【dì】产市【shì】场快速复苏【sū】，小阳【yáng】春【chūn】态势【shì】明显，多个城市出现环比同比增长，有的城市【shì】甚至出现多个万人【rén】摇号项目。

法拍房和豪宅受热捧

9-21，京东法拍页面【miàn】显示，位于【yú】北京亦庄的一个别【bié】墅项目评估价1047.2万【wàn】元，14位购房者经【jīng】过48轮【lún】举【jǔ】牌，从733万元的【de】起拍价一路拍到1100.2万元【yuán】，较【jiào】之起拍价溢价高达50%。

而在此之前【qián】，9-21，位于北京西城【chéng】区【qū】陶然【rán】亭的一【yī】套办【bàn】公用【yòng】房从422万元【yuán】起拍，经过217轮竞拍，成【chéng】交价为704万元，比评估【gū】价602万元【yuán】还【hái】高16.9%。9-21，位【wèi】于北京顺义区的一【yī】套评估价为5365.3万元的别墅用房，从起拍价3756万元拍至6146万元，较之起【qǐ】拍价【jià】溢【yì】价高达【dá】63.6%。

对此，一位法拍房行业的人士【shì】表示，自【zì】今年5月以来，随着房地【dì】产市场【chǎng】快速回暖，法拍【pāi】房也【yě】成为【wéi】众多购【gòu】房【fáng】者的【de】可【kě】选标的，拍卖价【jià】格一路走高，近【jìn】两个月最终拍卖【mài】价格基本与市【shì】价持平或略低【dī】于市价，不像前几个月有较大的价格优势。“去年底今年初【chū】，一【yī】套位于双井【jǐng】的住【zhù】宅【zhái】拍卖【mài】，与近期同一【yī】小区住宅拍卖【mài】，无论是【shì】起拍价还是拍得【dé】单【dān】价都有较大幅度的价差”。

淘宝和京东拍卖【mài】页详情也【yě】显【xiǎn】示，位于【yú】同一小区的同层次同户型住宅分【fèn】别在9-21和【hé】9-21拍卖，前者【zhě】起拍价568.4万元、拍出价616.4万元，后者起拍价【jià】661.2万元、拍【pāi】出价869.1万元，价差明显【xiǎn】。

值得注意的是，市场热度不仅体【tǐ】现【xiàn】在【zài】法拍【pāi】房【fáng】难“捡漏”，深圳、上【shàng】海等核心一二线城市豪宅市场也出现抢购【gòu】潮。

9-21，上海“史上【shàng】最贵【guì】豪宅”项目翠湖天【tiān】地五期开盘销售，单价约16.5万元【yuán】/平方米，是这轮调控【kòng】以来上海报【bào】价最高的楼【lóu】盘，主【zhǔ】力【lì】户型均【jun1】价高【gāo】达5000万元/套。而【ér】在此【cǐ】之前，三【sān】湘印象名【míng】邸项目均价【jià】12.18万元/平方米，认筹率高达700%，开盘当日即售【shòu】罄。

深圳方【fāng】面【miàn】，今年前5个月，深业中城【chéng】、招商太子湾、新锦安【ān】壹号公【gōng】馆等豪【háo】宅销售金额【é】均达30亿【yì】元左右，金【jīn】众·麒麟公馆、招商·领玺更是【shì】接近50亿元。

对【duì】此，克而【ér】瑞【ruì】研究中心研究员杨科伟表示，疫情过后，货币政策【cè】整【zhěng】体稳健【jiàn】偏【piān】积极，信贷资金整体趋向宽松，短期【qī】内房地产市【shì】场热【rè】度将惯性【xìng】延【yán】续，成【chéng】交或将持续【xù】处于高位【wèi】，房价还【hái】有一定的上涨空间。

楼市成交“过山车”土地市场再度活跃

法拍房、豪【háo】宅受热【rè】捧的根本原因还是整体【tǐ】市场【chǎng】的【de】回暖。2020年上半年，楼市受【shòu】疫情影响，1至2月基本停摆【bǎi】，自3月起楼市回暖加速，走出【chū】一波“过【guò】山车”行情【qíng】。

国【guó】家统计【jì】局数据显示，1至2月商【shāng】品房销售面积【jī】8475万【wàn】平方米，同比【bǐ】下降39.9%;销售额8203亿元，下降35.9%。其中，住宅销售面积下降【jiàng】39.2%，销售额【é】下降34.7%。

但疫情只是延后了购房需求的释【shì】放。克而瑞研究中心【xīn】报告显示，疫情后核心【xīn】一二线城市【shì】房【fáng】地产市场【chǎng】快速回暖。4月【yuè】，重点监【jiān】测一二【èr】线城【chéng】市成交面积持续上升，环比增幅高达【dá】30%左右【yòu】，同比跌【diē】幅皆【jiē】收窄至20%以内。成都、长沙等城【chéng】市成交面【miàn】积基本【běn】恢复到疫前【qián】水平，深【shēn】圳、杭州、青【qīng】岛等城市成交面【miàn】积率先实【shí】现【xiàn】同比增长。

5月，克而瑞监测的百城数据显示，近半数城【chéng】市商品【pǐn】住宅成交面积同比环比均【jun1】增长，热点二【èr】线城市同【tóng】比涨幅已【yǐ】突破20%。上【shàng】海【hǎi】、杭【háng】州、南京、宁波、温【wēn】州、清远等【děng】城市5月成【chéng】交量创下近两年高点，其中，上海【hǎi】5月商【shāng】品住【zhù】宅成交面积【jī】突破100万平方米，同比增长54%，环【huán】比增长76%。

到了【le】6月，楼市快【kuài】速回暖态【tài】势仍未减弱。克而瑞研究中心最新报告显示，9-21至【zhì】28日的一【yī】周，一线城市【shì】成交指数为138.75，环比下降3.85点;二【èr】线【xiàn】城市【shì】成交指【zhǐ】数为147.61，环比上升【shēng】20.85点;三四线【xiàn】城市成交【jiāo】指数为221.84，环【huán】比上升90.18点。

二手【shǒu】房方面，9-21至21日的一周，一线城市中【zhōng】，北【běi】京成交面积38.31万平方米，同比增长117%;深圳成交面积22.78万【wàn】平方【fāng】米，同【tóng】比增长【zhǎng】69%

中原地产首席【xí】分析师张大伟表【biǎo】示，楼市出现小阳【yáng】春很大程【chéng】度是因为一季度疫情压抑的【de】市场【chǎng】需求叠加降息【xī】降准【zhǔn】带来【lái】的政策宽【kuān】松。6月市【shì】场继续维持【chí】5月的升温态势，大部分城【chéng】市成交量已经超过去年【nián】同期【qī】。

土地市【shì】场方【fāng】面【miàn】，中原地产研究【jiū】中心数据显示【shì】，截至9-21，今【jīn】年【nián】以来全国土【tǔ】地市场持续【xù】升温，杭州、深圳【zhèn】、广州、北【běi】京【jīng】等城【chéng】市高价地持续出现。具【jù】体【tǐ】来【lái】看，50个大城市合计土【tǔ】地出让额2.18万亿元，同比增长【zhǎng】11.6%。其中，36个城市卖地额超过200亿元，杭州【zhōu】、上海【hǎi】、北京和广【guǎng】州分别以1639亿元、1313亿【yì】元【yuán】、1143亿元和1015亿元占据前4位。

易居房地产【chǎn】研究院报告也显示【shì】，百城【chéng】土地市场【chǎng】逐渐回暖。1月【yuè】至5月，4个【gè】一线城市居住【zhù】用地成交面积1479万平方米【mǐ】，同比增长35.3%;32个二线城市居住用地成交面积【jī】11359万平方米，同比减【jiǎn】少12.4%;64个三四线城【chéng】市居【jū】住用地成交面【miàn】积8527万平方米，同【tóng】比减【jiǎn】少【shǎo】2.2%。

从地【dì】价来看，1月至5月，全【quán】国【guó】100个城市居住用地平均价格为【wéi】每【měi】平方【fāng】米6213元，同比上涨13.8%。其【qí】中，4个【gè】一线城市居住用地平均价格为每平方米18499元，同比上涨【zhǎng】38.6%。

易【yì】居研究院智库中心研究总监【jiān】严跃进表示【shì】，土地市【shì】场【chǎng】总体呈现【xiàn】继续回【huí】暖的态【tài】势。他【tā】认为，当前外部环境改【gǎi】善【shàn】，房企拿地信心也逐渐增强，而优质地块供应较【jiào】多有助于相【xiàng】关城市土【tǔ】地市场走出低谷。

张【zhāng】大【dà】伟认为，在【zài】降准【zhǔn】降息等政【zhèng】策影响下，房企拿地积极【jí】性逐渐提高，多地再次出现高溢价率【lǜ】土地成【chéng】交，使得【dé】土地市场热度持续提升。他表示，虽然整体【tǐ】地价仍未全面上【shàng】涨，但部分【fèn】城市的部分地价【jià】已经达到【dào】历【lì】史【shǐ】高点。

房住不炒下政策难松

值得注意【yì】的是，虽然成交量明显【xiǎn】回暖，但楼市库存依然处【chù】于高位。易居房地产【chǎn】研究【jiū】院最新【xīn】发布的《全国【guó】与9城供求关系与库存报告》显【xiǎn】示，5月全国商品【pǐn】住宅潜【qián】在【zài】供求比【bǐ】为1.12，环【huán】比下降0.4%，同比【bǐ】上升14.8%。

易【yì】居研究【jiū】院研究员【yuán】王若辰表示，供求关【guān】系【xì】是决定房地产价格短周期【qī】波动的关键因素之【zhī】一，通常【cháng】来说，在仅考虑供【gòng】求关系的情况【kuàng】下，当住宅【zhái】供应量小于【yú】需求量时，房价易涨难跌;当住宅供应量大于未来需求量时，房价易跌【diē】难涨【zhǎng】。

王若【ruò】辰认为，目前楼【lóu】市仍然处【chù】于供大于求状态。虽然一【yī】季【jì】度后因疫情积压的需求有所释放【fàng】，但【dàn】疫情对经济的影响并未消退，全国房地产【chǎn】市【shì】场仍处于下行【háng】周期，需【xū】求【qiú】并不能回到疫情前的水平，预计【jì】今年9月大概率【lǜ】是短期【qī】潜【qián】在供求比的高点。

报告说，4月，天津、湖【hú】州【zhōu】、郑州【zhōu】、杭州【zhōu】、重【chóng】庆、南京、苏州、三亚和上海【hǎi】9个城【chéng】市的潜在供求【qiú】比分别【bié】为1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除上海供求【qiú】比略小于1外，其他城市均处于供大于求状态。从【cóng】去化周【zhōu】期来看【kàn】，4月，三亚、天津、南京、苏【sū】州、郑州、杭州、湖州、重庆和上海的新开工【gōng】未售库【kù】存去【qù】化【huà】周期分别为46.4个月、40.9个月【yuè】、22.8个月、22.8个月、21.1个【gè】月【yuè】、13.3个月、13.3个月、12.6个月和10.3个月，整体去化压【yā】力大【dà】。

一面是库存去化周期【qī】仍在上升，一面【miàn】是房【fáng】住不炒【chǎo】红线难破。杨【yáng】科伟表示，上半年多省市在土【tǔ】地出【chū】让环节给市场、企业减压，主要【yào】涉及取消限制性规【guī】定【dìng】、增加【jiā】优质【zhì】土地供应、延期或分期缴纳土地款和延【yán】长竣工期【qī】限等【děng】。从下半【bàn】年政【zhèng】策来看，房地产信贷政策将整【zhěng】体【tǐ】中性偏积极【jí】，坚决遏制房地【dì】产金【jīn】融【róng】化泡沫化，严防【fáng】信贷资金过度流向房地产市场。

从【cóng】地方【fāng】政策【cè】来看，杨科伟认【rèn】为，下半年房【fáng】地产市场政策仍【réng】以稳【wěn】为主，从保【bǎo】市场主体出【chū】发为市场减【jiǎn】压。地方因城施策，调控政策或将继续维稳，限【xiàn】价政策【cè】或【huò】将进一步放开，短期【qī】内【nèi】放松限购、限售【shòu】的可能性【xìng】不大。

杨【yáng】科伟还表示，因疫情【qíng】对经【jīng】济的影【yǐng】响，地方放松楼市【shì】动力较大，未来还应加强相关【guān】监管【guǎn】。他【tā】建议，房企融资环境【jìng】分【fèn】类放松【sōng】，对【duì】于高杠杆、高负债【zhài】经【jīng】营的房企以【yǐ】及拿地【dì】激进的【de】房企，仍要监督企业【yè】有序去杠【gàng】杆或稳杠杆。居民【mín】部门仍需【xū】稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再【zài】继续上升。部【bù】分城【chéng】市或在现【xiàn】有限【xiàn】贷政策框架内适度放松限贷，其【qí】中，放【fàng】松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例都【dōu】是可【kě】以考虑的选项。不过，认房不认贷【dài】、二套贷款【kuǎn】已结清【qīng】算首套等重磅刺激性【xìng】政策较难落地。(记者 梁倩)