产业园区配套宿舍未来潜力无限，运营企业如何突出重围？

今年，规范、发【fā】展、支持住【zhù】房租赁市【shì】场成为“两【liǎng】会”的关【guān】键词，各地纷纷【fēn】提出，要【yào】多渠道【dào】增加租赁住房的【de】供给，积【jī】极【jí】推进集体土地【dì】建设租【zū】赁住房的试点工作，加强统筹，重点在【zài】产【chǎn】业园区、交通便捷的区域【yù】规划布【bù】局集体土地【dì】租赁住【zhù】房，促进职住平衡、产【chǎn】城【chéng】融【róng】合。“十【shí】四五”期间，各地政【zhèng】府更是大力发展保障【zhàng】性租赁住房，住房租【zū】赁被提高到国家【jiā】战略的层面上，解决好企业基层员【yuán】工的住宿问题，也成为了解决城市【shì】住【zhù】房问【wèn】题的【de】重点工作之【zhī】一。

一、政策层面利好，产业园区配套宿舍发展潜力大

(一【yī】)产业园区中工业项目配套【tào】用地面积占比【bǐ】上限【xiàn】由7%提高到15%，提高部【bù】分主要用于建设宿舍型保【bǎo】障【zhàng】性租赁住【zhù】房【fáng】

今【jīn】年【nián】6月，国【guó】务【wù】院办公厅印发《关于加【jiā】快发【fā】展保障性租赁【lìn】住房的意见【jiàn】》，其中“土地支持【chí】政策”明确提到，租赁住【zhù】房新增部分【fèn】除了涉租赁用地建【jiàn】设成为保障性租赁住【zhù】房，还有一种【zhǒng】方式【shì】是将产业园区中工业项【xiàng】目配套建设行政办公及【jí】生活服务设施【shī】的用【yòng】地【dì】面积占项目总用地面积的比例【lì】上限【xiàn】由【yóu】7%提高到15%，提高部分主要用于【yú】建设宿【xiǔ】舍型租【zū】赁住房【fáng】。

目【mù】前，已经开始落实这一方案的城【chéng】市主要是西安和合肥【féi】，西安落【luò】实将产业园【yuán】区中工业项目【mù】配套用【yòng】地面积占比上【shàng】限由【yóu】7%提【tí】高【gāo】到15%的土【tǔ】地支持政策【cè】，满足比亚【yà】迪【dí】在【zài】产【chǎn】业【yè】园内建设保障性租赁住房的需求【qiú】，建【jiàn】设【shè】宿舍性租赁住房【fáng】12栋【dòng】，4416套(间)。此外，合肥允许国网安【ān】徽电力公司将配套建设行政办公及【jí】生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例【lì】由【yóu】7%提高到10%，建设宿舍型租赁住房134套(间)。

产业园【yuán】区利用更高比例的【de】自有用地【dì】建设宿舍型租赁【lìn】住房，有助于节约企业成本，同时在一定程度上解【jiě】决企业【yè】员工住【zhù】宿问题，增【zēng】加【jiā】产业【yè】园【yuán】租赁住房供给，促【cù】进实现产业劳动者【zhě】群体【tǐ】的住有所居。

各城市积极出台非改租相关政策，缓解存量问题，增加租赁供应

近期，各地频繁发布“非改租”相【xiàng】关政策【cè】，随后，国常会再强调“改建保障【zhàng】性租赁住【zhù】房”，这说明增加租赁【lìn】供【gòng】应的重点或在发生【shēng】变化，由新增租赁用地转向与存量改造并【bìng】重【chóng】，存量资【zī】产和控制【zhì】资源极【jí】有可能成为长期【qī】宏【hóng】观【guān】调控的灵活手段。对于发展租赁住房来说，将旅馆【guǎn】、酒【jiǔ】店、商【shāng】业【yè】办【bàn】公楼【lóu】、厂房、仓【cāng】库等非住宅改建成租【zū】赁【lìn】住房，或【huò】者将非住宅用地改成租赁用地建【jiàn】设租赁住房也是有效的供【gòng】应【yīng】方式之一。随着“非改租【zū】”的落【luò】地，产业园区将释放出更【gèng】多的存量资产。在此【cǐ】基础上【shàng】，由保障性租赁住房政策，及产【chǎn】业园区劳动者【zhě】居住措施所组成的政策链，也将【jiāng】进一【yī】步推动职住平衡的实现【xiàn】。

多地单【dān】列产业园【yuán】区、工业用【yòng】地配建租赁【lìn】住房【fáng】或建设集【jí】体宿舍奖补政策，财政端同步支【zhī】持

截至目前，全国共有24个城市【shì】获得3年24亿的住【zhù】房租赁市【shì】场培育发【fā】展中央财【cái】政资金【jīn】支持。除此之外，这些城市为培【péi】育和发展住【zhù】房【fáng】租赁【lìn】市场【chǎng】，在城【chéng】市层面也安排了专项资金，资金【jīn】主要用于【yú】多渠道【dào】筹集租【zū】赁房源。这其中，北京、广【guǎng】州等城市的奖补政策中，单列宿舍型租赁【lìn】住房奖补政策明细【xì】，通过财【cái】政端支持，鼓励住房【fáng】租赁【lìn】企业发展产业园配套【tào】企【qǐ】业宿【xiǔ】舍。

表：部分城市宿舍型租赁住房相关补贴情况

城市分类补贴标准

北京集体土【tǔ】地建设租赁住房集体宿舍【shě】(使用面积【jī】20平方米以【yǐ】上，居【jū】住人数4至【zhì】8人【rén】)5万元/间

广州利用【yòng】集体、国【guó】有【yǒu】建设用地建设租【zū】赁住房【fáng】建设集体宿舍型租赁住房【fáng】按建筑面积【jī】800元/平方米【mǐ】

商业、办公、工【gōng】业【yè】、酒【jiǔ】店用【yòng】房等非住宅，经批准改造为租赁住房改造为集【jí】体宿舍型租【zū】赁【lìn】住房【fáng】按建【jiàn】筑面积550元/平【píng】方米

为环卫工人【rén】、公【gōng】交司机等城市重要公共服【fú】务群体提【tí】供租【zū】赁【lìn】住房【fáng】，且租金接受政【zhèng】府指导新建租赁住房【fáng】按建【jiàn】筑面积1000元/平方米

改造租赁住房按建筑面积800元/平方米

实施品质化提升的租赁住房项目按建筑面积600元/平方米

数据来源：公开资料

提升产业园宿舍复合管理能力，做好园区的配套商、服务商

(一)产业园区配套宿舍运营难点重重

当【dāng】下，研究生、博【bó】士生开始青睐工【gōng】厂，程序员离【lí】开大厂走进工厂，越来越【yuè】多的高学【xué】历人群加入【rù】制造业。此外，职业技术【shù】院校【xiào】的【de】学生【shēng】未毕业就被抢【qiǎng】空的现象也表【biǎo】明【míng】，伴随着【zhe】城【chéng】市经济的【de】升级和发展，制造【zào】业劳动【dòng】者的规模在逐年增长。随之【zhī】而来这些人【rén】的住宿问题成为产业园业主【zhǔ】需要解决的最【zuì】重要的问题。

由于制【zhì】造业多为劳【láo】动密集型企业，需【xū】要大量的劳【láo】动者，使得【dé】产业园需【xū】要【yào】配套的宿舍规模体量也在同步变大。同时，多【duō】数的【de】产业园均位于【yú】城【chéng】市新区【qū】，周边的配套也不够完善【shàn】，结【jié】合以上，租赁【lìn】大社【shè】区应时而生。对于大社区而言，大体量【liàng】、人员密集【jí】将如何保障安全【quán】?随着【zhe】劳【láo】动者【zhě】们的消费升级，如何营造良好的安居环境?解决了租客的生理【lǐ】以【yǐ】及精神需求外【wài】，对于企业而言，降本【běn】增效【xiào】，提升运营效率也是难点。因此，对于产业园区的【de】配套宿舍运营商来说，需要拥有全方位的“复合管理能力”，才能保障租【zū】客【kè】安全【quán】，为【wéi】其【qí】提供安【ān】居【jū】宜居的生活环【huán】境【jìng】，为业主【zhǔ】提升运营管理【lǐ】效率。

同时除了在运营阶【jiē】段提供专业化的运营服务【wù】，一个成功的产业园配【pèi】套员工【gōng】宿舍项【xiàng】目从最初定位就需要有经验丰富的企【qǐ】业宿舍【shě】运营商【shāng】提【tí】供全方位的【de】一【yī】体化综合服务，帮助企业规避建设【shè】租赁住房中的各【gè】种雷【léi】区【qū】。而【ér】中富旅居【jū】乐璟正【zhèng】是这样的一家有丰【fēng】富成功运营经验【yàn】的【de】运营【yíng】商。

(二)全链条综合服务，解决各类房屋问题

在各地提倡“非改租”的当下，有效盘活存量，丰【fēng】富【fù】市【shì】场【chǎng】供给【gěi】成为主要任务。但随之而来的各类【lèi】房屋问题也是需【xū】要运营商去【qù】解决【jué】。因此，对于项【xiàng】目的改造应当选择具有丰富经验、且客【kè】户【hù】满意度高的运【yùn】营【yíng】商【shāng】。

中富旅居旗【qí】下乐璟生【shēng】活社【shè】区作为面向产业园区的企业住宿【xiǔ】服【fú】务品牌，拥有丰富的园区运营经验，能够从前期定位【wèi】开【kāi】始介入，从建【jiàn】设到后期运营，提供全链条综【zōng】合服务方案。针对房屋面积过大的问题，乐璟将房【fáng】间进行合理划分，打造【zào】干湿三分离【lí】、独【dú】立卫【wèi】浴、多台盆设【shè】计，满足多人居住【zhù】的生【shēng】活场【chǎng】景。与此同时，随着【zhe】越【yuè】来越多的高学历人才加入制造行业以及蓝领阶层逐渐的【de】低【dī】龄化，客【kè】群也更加注重【chóng】私密性，因【yīn】此，乐璟在【zài】房间内为每位【wèi】租客【kè】设计大容量的【de】独立衣柜，保障租客隐私。针【zhēn】对【duì】项目改造装修时【shí】间过长【zhǎng】的问【wèn】题，乐璟引进【jìn】了【le】装配式装修，集【jí】成式【shì】卫浴大大【dà】减少了【le】工【gōng】期【qī】，降低【dī】甲醛危害【hài】的同时便【biàn】于后期的维修。

(三)通过大社区的复合管理，提供服务价值

当下【xià】，传统的宿舍管【guǎn】理运营【yíng】效率低且数据信【xìn】息化程度低，园区内配套宿舍多为千间【jiān】以上【shàng】的大体量规模【mó】。如何实【shí】现高效运营、低成本管控以及安全运营，同时为【wéi】园区内企业更好地帮助企业留人，也【yě】成为大【dà】型【xíng】租赁【lìn】社区运营【yíng】商【shāng】需要攻【gōng】克的难题。因此，提【tí】升大社区的复合运营管控能【néng】力，为园区企【qǐ】业【yè】和员工提【tí】供【gòng】服【fú】务价值成为【wéi】重中【zhōng】之重。

1.社区全周期、全方位的安全管理

对于产【chǎn】业【yè】园区内的【de】大体量配【pèi】套宿舍，人员较为【wéi】密集，安全【quán】成为首要条【tiáo】件。传【chuán】统宿舍管理中，主【zhǔ】要通【tōng】过基础的消防设备设施，以及安保人员来维持宿舍楼【lóu】宇的安全。这【zhè】类【lèi】管理【lǐ】属于被动管理，即事情【qíng】发生了再去响应解决。而【ér】新型【xíng】的宿舍型大社区，已经将安全做到【dào】主动管理，即【jí】主动查找安【ān】全隐患【huàn】，将【jiāng】安全【quán】事故扼杀在萌芽中，极大【dà】程度【dù】降低安全【quán】事故。比如乐璟生活社区，通过自【zì】主【zhǔ】开发国内首个【gè】智能【néng】公寓管理系统，内【nèi】嵌“云盾【dùn】”模块，利用智能【néng】硬件和【hé】大数据将【jiāng】消【xiāo】防、入户安全、社区治安融为一体，高度系统【tǒng】集【jí】成，实【shí】时后台监测【cè】响应，覆盖社【shè】区每个角落。这种主动防御式安【ān】全【quán】管理模式【shì】，为安全、舒适【shì】的社区树【shù】立坚实的“后盾”。

2.创造留得住人才的安居环境

乐【lè】璟生活社区除了提【tí】供基【jī】础【chǔ】的住宿服务，也为【wéi】劳【láo】动者们提供舒适的生活环境和配套服务。在社区内配有大量【liàng】公【gōng】共空间【jiān】，例如【rú】公共厨房、洗衣房、快递柜等，同时为了满足租客【kè】的休闲【xián】需求【qiú】，设【shè】置了阅览【lǎn】区【qū】、健身房、观【guān】影【yǐng】区、篮球场等。

此外，由于项目【mù】多位于产业园区内，周边【biān】的【de】生活配【pèi】套相【xiàng】对短【duǎn】缺，乐璟【jǐng】围绕其生活社区，增添了大量生【shēng】活配套设施【shī】和服务，建立了社区商业品牌【pái】——乐璟天地(LOGIN MIX)、乐璟小铺(LOGIN STORE)等商业【yè】体【tǐ】。同时，项【xiàng】目【mù】设置多【duō】样的增【zēng】值服务，例【lì】如搬家保洁、社群电商、私有【yǒu】社区等，满足租客多元【yuán】化的生活需求，也【yě】有助于带动【dòng】社【shè】区及周边的经济【jì】活力。

图：天津中新乐璟微电子生活社区公区

除了生活休闲配套，乐璟还注重租客的住宿体【tǐ】验及福利，定期【qī】组织社【shè】群活动【dòng】，为【wéi】租【zū】客提供【gòng】良好的社交环境，为企【qǐ】业更好地留住人才创造安居【jū】的【de】环【huán】境。

3.技术驱动下，降低综合运营成本

在科技【jì】化、信息化的场景时代，搭建【jiàn】智能化住房租赁系统【tǒng】已成为各家运营商的标【biāo】配【pèi】。过【guò】去传【chuán】统宿舍主要靠【kào】宿管员花30分【fèn】钟处【chù】理一个【gè】住【zhù】户入住【zhù】或退宿工作、靠人工方式【shì】记【jì】录所有的水电表、花费大量时间建表格算成本，效【xiào】率【lǜ】极低。住【zhù】户的生【shēng】活需求，也未必能及时响【xiǎng】应，及时解决。对比乐璟生活社区的做法是【shì】在社区布置【zhì】“乐享住【zhù】”智【zhì】慧公寓管理系统后，大幅降低对于宿舍管理人员的【de】依赖。系统自动抄表【biǎo】，自动结算，实时反馈【kuì】响应，管【guǎn】理人员可以腾出更多的时间去【qù】服务住【zhù】客【kè】，解决【jué】住客问题。据【jù】了解，目前乐【lè】璟项目的人【rén】房比【bǐ】为1:200(效率较传【chuán】统宿舍提升2倍)，有效地帮助企【qǐ】业【yè】降低管理【lǐ】和运营成本。

图：乐享住功能布局图

小结：

随着现在城市【shì】郊【jiāo】区化发展以及产城融合的推进，加之各【gè】大城市积极【jí】引进人才的【de】当【dāng】下，产业园区配套的【de】企业员工【gōng】宿舍也【yě】将会成【chéng】为企【qǐ】业【yè】集团或是产业【yè】园吸引【yǐn】人才和留住人才的重要方【fāng】向【xiàng】。像【xiàng】中富旅居乐璟这【zhè】样的企业，在【zài】政策的红【hóng】利【lì】下，通过自身大社区的复合管理能力，做好产业【yè】园【yuán】区配套【tào】商【shāng】、服务商，未来将在企业员工宿舍这个赛道大【dà】有作为。

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