保值意识和企业促销激发交易热情 楼市回暖行情能否持续？

今年【nián】端午【wǔ】节假期【qī】，除【chú】北京楼市相对冷清【qīng】外，其他重点【diǎn】城市均迎来交易小高潮。针对【duì】这一【yī】轮人气急升和放量成【chéng】交的成因，业【yè】内人【rén】士给【gěi】出了多维度的分析。

随着【zhe】9-21的到来，2020年【nián】“下半【bàn】场【chǎng】”正式开始。市场普遍关注的【de】是，这一波行情能否持【chí】续，或者市场热度能保持多久。

原因

保值意识和企业促销激发交易热情

端午节前的这一波人气，首先与房企普遍大幅让利有关。

近两个月以来【lái】，在恒大等龙头企【qǐ】业的引【yǐn】领下，整个行业通【tōng】过“以价换量【liàng】”来回笼【lóng】资金和冲【chōng】业绩的热情【qíng】高涨。在【zài】一些三四线城【chéng】市以及一二线城市【shì】，地理位置【zhì】较【jiào】为偏【piān】远的楼盘，房价【jià】比此前的高点出现了2000-3000元/平方【fāng】米的【de】落差。这【zhè】无【wú】疑是在疫【yì】情影响下需求收紧后、市场【chǎng】竞争【zhēng】日趋【qū】白热化【huà】的结【jié】果。许多企业索性推出“一口价”房型来吸引客户，导致一些原本没有置业规划的家庭也表现得无比心动【dòng】。

其次，有观点【diǎn】认为，端午【wǔ】节【jiē】前后楼市人【rén】气急涨，很有可能与全球疫情影响下人们对个人资产安全【quán】的担【dān】忧相关【guān】。在全球经【jīng】济处【chù】于【yú】暂时停滞【zhì】的状态下，各【gè】国“放水救市”的行【háng】动【dòng】越发普遍【biàn】，包括美国在内【nèi】的多个国家【jiā】都在拼命【mìng】增发货币，而在货币贬【biǎn】值的心理压力下【xià】，房子仍然【rán】被大多数【shù】中国【guó】家庭认为是最佳资【zī】产保值增值的方式。

在【zài】楼市资深人【rén】士看来，这一波【bō】行情，不排除有开发商采取“饥饿营销【xiāo】”的手【shǒu】段。为了制【zhì】造【zào】市场供不应求的局【jú】面，开发【fā】商抓住购房【fáng】者的焦虑心理【lǐ】，促使项目收【shōu】益获取最大化。此前，开发商就曾采用过“捂盘惜售”的手段，让【ràng】购买【mǎi】者认为市场供不应求，进而引发恐慌性购买。同样，通过打折【shé】促销，也可以【yǐ】先把市场情绪调【diào】动起来【lái】，然后再通【tōng】过营销【xiāo】手【shǒu】段吸【xī】引客户购房。当然，短暂的情【qíng】绪【xù】爆发【fā】，很【hěn】可能【néng】被一些人错判成市【shì】场回【huí】暖【nuǎn】的信号。

受疫情影响【xiǎng】，整个市【shì】场之前一直处于【yú】“冰冻”状【zhuàng】态，随着疫情趋缓【huǎn】，线【xiàn】下【xià】售楼处的【de】开放，积压的需求【qiú】在短期内得以爆发【fā】。此外，3月是学校开学季，学区【qū】房的需求【qiú】也会【huì】相【xiàng】应增加【jiā】。但【dàn】资深人士表示，需求【qiú】的短暂回【huí】暖，并不代表【biǎo】市场的真【zhēn】正复苏。近【jìn】期，国家宏观金融政策处于比较宽松的状【zhuàng】态，加上【shàng】房企【qǐ】促销力度加大，很多购房者会【huì】被市场情绪给【gěi】带动，一股【gǔ】脑地加【jiā】入购房大军。

不过，更多的【de】人关心的是【shì】，这一波行情是【shì】否【fǒu】能够持续，或者市场热【rè】度能【néng】够保【bǎo】持多久。毕竟，在【zài】全球经济【jì】停滞的背景下【xià】，收入预【yù】期【qī】和购买力受到【dào】较大影【yǐng】响【xiǎng】。资深人士【shì】也表示【shì】，应【yīng】该谨慎看待近期的楼市回暖，切忌误【wù】读为投机炒作的机会。

宏观

下半年货币政策整体保持宽松

有机构分析称，宏观【guān】环境【jìng】和【hé】政【zhèng】策层面的变【biàn】化【huà】，将会进一步放大下半年上车“窗口期”。

克【kè】而瑞即认为，当前全【quán】球【qiú】居【jū】高不下的疫情压力，会对【duì】楼市形成两股作用力：一【yī】是对疫【yì】情二【èr】次复发的担忧会促使房【fáng】企【qǐ】抓住现【xiàn】有销售期，加紧去化【huà】。今【jīn】年【nián】端午节这一波【bō】行【háng】情，四个【gè】一线城市中仅北京市场表现冷淡，新房成交【jiāo】量同比下降了17%，二手房则同比下降了【le】1.2%。这一方面也会刺激房企居安思危，加大在下半年的促【cù】销力度。二是政【zhèng】策层面将会持【chí】续宽松，为需求“上【shàng】车【chē】”提供更为宽松的条件【jiàn】。今年的【de】政府工作【zuò】报告已经对全【quán】年的【de】房【fáng】地产【chǎn】政策定调。未来在“房【fáng】住不炒”总基调【diào】下，各地因城施策【cè】将更加灵活，以保障房【fáng】地产【chǎn】市场平稳运行。此【cǐ】前，政府在土地出让、销【xiāo】售【shòu】保证金【jīn】和【hé】人【rén】才落户等方面已经出【chū】台【tái】一系列政策来稳定【dìng】市场，亦已取得【dé】明显实【shí】效。除此【cǐ】以外，央行通过降【jiàng】息和下调【diào】贷款利率对资金进行引导，一【yī】定程度上也会影响【xiǎng】大家对市场的预【yù】期。

从国常会定调到陆家嘴论坛几位领导的发言来【lái】看，今年下半【bàn】年我国的货币政策整体【tǐ】将保【bǎo】持【chí】宽松，但边【biān】际放松空间有限【xiàn】，相对充裕的资【zī】金或【huò】多或少将【jiāng】流【liú】向房地产市场【chǎng】。

不过，对于【yú】投机【jī】炒房的行为，国【guó】家仍会在政【zhèng】策上保持高压态势。譬如，9-21，中国【guó】银保监会消【xiāo】保局便发布《关于合【hé】理使用信用卡的消费提示》。消费者将信用卡借【jiè】款违规用【yòng】于房地【dì】产、证【zhèng】券、基金、理【lǐ】财等非消【xiāo】费领域，放大资金【jīn】杠【gàng】杆【gǎn】，易导致个人或【huò】家庭【tíng】财务不可持续，并会承【chéng】担相应【yīng】后果，也致使金融机构【gòu】风【fēng】险【xiǎn】累【lèi】积。消费者应当正【zhèng】确认识信【xìn】用卡功能，理性透支消费，不要“以卡养卡”“以贷还贷”，更不要【yào】“短借长用”，合【hé】理发挥【huī】信【xìn】用卡等消【xiāo】费类【lèi】贷款【kuǎn】工具的消费支持作用。

综【zōng】合来【lái】看，业内【nèi】人士【shì】预计，下【xià】半年房地产市场仍具韧性，大【dà】概率将延续复【fù】苏与分化的【de】既定格局，随【suí】着房企加快供货节奏【zòu】，成交有望继续【xù】回升，但增速或将明显放缓【huǎn】。相对而言，核心一、二线城市仍有【yǒu】强劲需求支【zhī】撑，成交有望稳中有升【shēng】，弱三、四【sì】线城市依旧面临【lín】较大的调整【zhěng】压力。

行业

业绩压力

直接影响让利幅度

业内普遍认【rèn】为，今年【nián】下半年的行情走【zǒu】势仍然【rán】跟企业本身的内【nèi】在动力有直接【jiē】关系。动【dòng】力，从另外一个角度可【kě】以理解成压【yā】力。总的来看，今年房企【qǐ】最大的两座压力【lì】大山【shān】，一个是还【hái】债，另一个就是业绩。尽管由于【yú】融资【zī】环【huán】境的改【gǎi】善，今年企业资金链会有所缓解，但【dàn】是回笼资金的欲望仍会非常迫切，在这种情况【kuàng】下就必须尽最大能力【lì】地【dì】出货【huò】。冲业【yè】绩的手段【duàn】也是【shì】为【wéi】了【le】出货，只不过，在“房【fáng】住【zhù】不炒”的总【zǒng】基调下【xià】，地方政府在活跃市场上不可能用药太猛。因而，卖房终究得【dé】靠企业自身。

参照房企年初提出的2020年销【xiāo】售目标，今【jīn】年上半年至少得完【wán】成【chéng】40%，下【xià】半【bàn】年压【yā】力才不会那【nà】么大。但从【cóng】实【shí】际情况来看，上【shàng】半年完成率不【bú】足【zú】40%的房企并非少数，包括保利置业、融【róng】信中【zhōng】国、荣盛发展、花样【yàng】年、新城【chéng】控股、首创置业、中【zhōng】国奥园、金科集团、世茂房【fáng】地产、绿城【chéng】中国、佳兆业、合景泰富、旭辉集【jí】团、富力地产、融创【chuàng】中国、远洋集团【tuán】等16家。完成【chéng】率超【chāo】过50%仅恒大、金【jīn】茂和滨江集团等少数几家。如【rú】果考【kǎo】虑【lǜ】到【dào】部分【fèn】企业为获得【dé】商业排行榜上更高排位【wèi】，存【cún】在对上半年销售业绩【jì】注水的可能。所以，房企的实际销售业绩有可【kě】能比企业自主发布【bù】的成绩单还要弱一点。

对【duì】于合景泰富、旭【xù】辉集团、富力地产、融创中国、远洋【yáng】集【jí】团【tuán】等企业来说【shuō】，上【shàng】半年完成【chéng】情况很【hěn】不理【lǐ】想，头顶着巨大的销售压力，如【rú】何才能在下【xià】半【bàn】年跑出量来?当然只能【néng】降价了。有业内人士分析称【chēng】，当大部分房企都面【miàn】临【lín】降价抢占【zhàn】市场的压力时【shí】，反过【guò】来会进一步引发价格的踩踏效【xiào】应，即大家【jiā】比着降价。对于房【fáng】企来说，销售目标【biāo】的实现，不仅关【guān】乎【hū】自己的【de】现金流【liú】和债【zhài】务压力【lì】，也是市【shì】值【zhí】管理的重要【yào】手段。若最终业绩与目标相差甚远，其股价承受的压力将会更大。由此可以【yǐ】判断，对业绩的考量将直接影响到企【qǐ】业对产品的定价。不【bú】过【guò】，毕竟拿地的价格居【jū】高不下，业【yè】内人士【shì】也【yě】提醒置【zhì】业者对【duì】企【qǐ】业的降【jiàng】价幅度不【bú】要【yào】期望【wàng】过高。不管对企业还是对市场来说【shuō】，维护【hù】平稳健【jiàn】康的发展仍然是首要目标。因而，房【fáng】价不可能大【dà】起大落。(记者 冯善书)